拆遷安置房買賣程序是怎樣的及要注意哪些事項
1、簽約前一定要審查動遷協(xié)議,明確房屋共有人;簽約時共有人應(yīng)該在場,并且同意出售簽字按手印。
2、違約金不應(yīng)過高,一般上限為合同標(biāo)的額的百分之二十。
3、在未過戶前讓房主提供擔(dān)保。
4、買賣雙方可以找一家中介,簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同,合同聲明該房屋已經(jīng)售出,但是要等產(chǎn)權(quán)辦好后再過戶。而中介會把這份合同拿到公證處公證,證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個交易行為。
5、除了要具備一般買賣合同的主要條款外,還需要對房屋費用的支付方式(例如約定待拿到房產(chǎn)證時再付清尾款等),遲延交房,產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出約定,同時明確違約賠償責(zé)任。
6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)?無法將該房過戶給其他人。
7、按照政策的規(guī)定,賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。
房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時,賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在最終過戶之前,可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。
房屋的歸屬最終取決于過戶情況:誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證,誰就是房屋的所有權(quán)人,至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為,買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子里趕出去不成?可事實上,完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán),并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。
8、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。
在城市擴展的過程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時,拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格,而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議:賣方認(rèn)為,房子還沒有過戶,則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。
從法律上來講,拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方:一方面,拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面,拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的,并非沒有合法的依據(jù),因而不屬于不當(dāng)?shù)美R虼耍u方在已經(jīng)收取了購房款之后,仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。
9、在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議,認(rèn)為賣給買房人的價格太低了。
買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉,繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終,買房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人,有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時間能夠完成送達(dá),就很難預(yù)測了,而訴訟也將因此被拖延下去,買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外,國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化,也會使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。
以上是關(guān)于拆遷安置房的相關(guān)知識。如果您還有其他的法律問題,歡迎咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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