[案情簡介]

張先生與宋女士于2004年1月1日登記結婚，二人于2008年5月6日購買了一處房屋，該處房屋所有權證明登記為張先生與宋女士共同所有。2013年6月15日，宋女士因夫妻關系不和，在丈夫張先生不知情的情況下通過房產中介與劉女士簽訂房屋買賣合同，并當場出具“該房屋售出后如夫妻之間發生任何糾紛均由宋女士一人承擔，與劉女士無關”的書面聲明。一周后，宋女士獲得了售房款。現宋女士與劉女士簽訂的房屋轉讓協議是否有效?

[法律解讀]

涉案房屋為張先生與宋女士夫妻關系存續期間購買，應為夫妻共同財產。宋女士對于該房屋的出售等重大事項應使張先生知曉并取得張先生的同意。作為購買方的劉女士經中介工作人員告知，已知房屋涉及張先生的利益，且在對張先生是否同意出售涉案房屋未進行審查的情況下仍然與宋女士簽訂房屋買賣合同，其不具備第三人善意購買的條件，故宋女士與劉女士簽訂的房屋轉讓協議是無效的。

《合同法》第五十一條將無處分權人與他人簽訂的買賣合同，根據其事后是否取得所有權或處分權和權利人事后是否追認兩種不同情況來分別判定買賣合同的效力。最高法院考慮到《物權法》實施后，依照《物權法》第十五條關于物權變動的原因與結果區分原則的規定精神，有必要區分合同的效力與合同的履行，體現在買賣合同中，就是要區分買賣合同與無權處分，即在簽訂買賣合同時出賣人對買賣標的物沒有所有權或處分權，不會影響到原因行為的買賣合同之效力。為此，《買賣合同糾紛的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”這一無處分權人所簽買賣合同效力問題的規定，對《合同法》第五十一條的上述規定進行了顛覆性的改變。據此規定，出賣人在簽約時對買賣標的物沒有所有權或處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。但是，買賣合同認定有效后，能否發生所有權轉移的物權變動效果，則取決于出賣人事后能否取得所有權或處分權，物權變動處于效力待定狀態。因無權處分致使買賣標的物所有權不能轉移的，出賣人應向買受人承擔違約責任。換言之，真正的所有權人事后是否追認，以及出賣人事后能否取得出賣標的物的所有權或處分權，不再是認定買賣合同效力應考慮的因素，而是買賣標的物所有權能否轉移給買受人，由此發生物權變動所應酌量的因素。簡言之，買賣合同的生效與出賣人對出賣標的物是否擁有所有權或處分權無關。

以上就是小編為您整理的內容，對于夫妻共同財產，是需要取得夫妻的同意才能進行處分的，如果一方單獨處分的，是無權處分，但是如果第三人善意取得的，可以取得標的物的所有權。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。