2018年二手期房買賣房合法嗎
一直有當(dāng)事人糾結(jié)于期房尚未竣工、還沒有辦出產(chǎn)證,這樣的房子是不是可以買賣買賣合同即使簽訂,會不會因為違法而無效呢其實,我們通常所說的“期房限轉(zhuǎn)”是指期房轉(zhuǎn)讓不能像一般的二手房買賣那樣去交易中心辦理預(yù)告登記,至于期房買賣合同的法律效力問題,是沒有任何影響的。
買賣二手期房需要注意哪些問題
(一)買賣合同只要辦了公證就有強(qiáng)制執(zhí)行力了嗎
買賣雙方簽訂買賣合同后,買方忌憚于賣方將來一房二賣或者干脆不愿意過戶,所以往往會選擇在公證機(jī)關(guān)的公證下簽訂買賣合同,認(rèn)為公證過的合同賣方就不能違約了,即使違約買方也可以向法院要求強(qiáng)制過戶。其實這是一個大大的誤解,公證機(jī)構(gòu)或者律師見證不過是對合同是否違法、是否是當(dāng)事人的真實意思表示進(jìn)行第三方證明,其不可能起到對合同將來履行情況產(chǎn)生任何約束力的作用,要違約還是要違約,避免不了。
(二)買方與誰簽合同最保險
期房買賣,通常有兩種交易模式:一是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù),即買方直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售,賣方完全退出交易,由買方取代原先賣方的地位——這是最保險的期房買賣交易模式,當(dāng)然前提是開發(fā)商原因配合;二是由買賣雙方簽訂合同,其名為買賣合同,實質(zhì)卻是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同——這是目前市場上最常見的交易模式。
(三)重視《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》
買方如果與賣方簽訂期房買賣合同,首先要確認(rèn)賣方是否已經(jīng)付清了到期該付的房款,再在合同上約定將賣方對開發(fā)商的全部權(quán)利讓渡給買方,同時賣方需要出具一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》送達(dá)給開發(fā)商,因為法律規(guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通知債務(wù)人,否則對債務(wù)人不發(fā)生效力。
(四)最大限度避免一房二賣
為防止賣方在與買方簽完合同后,又將房子賣給他人,導(dǎo)致買方的置業(yè)期望落空,買賣雙方可以約定:賣方將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同、發(fā)票等正本交予中介公司或保管,此舉可以最大限度避免一房二賣情況的發(fā)生。
(五)賣方到時不賣了,買方怎么辦
如果賣方在拿到小產(chǎn)證后反悔了,不賣了,這個時候買方怎么辦除了按照合同約定追究外,還有其他保障嗎根據(jù)的規(guī)定,買方除了要求違約金外,還有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同,也就是要求賣方繼續(xù)把房子交易過戶給買方,因為繼續(xù)履行同樣是一項重要的違約責(zé)任,它和違約金并行不悖,可以同時主張。
(六)稅費承擔(dān)需要及早了解
按照期房買賣的通常交易流程,開發(fā)商先將房子過戶給賣方,賣家再將房子過戶給買方,在這個環(huán)節(jié)中,房子交易了兩次,契稅也就要征收兩次(賣方和買方各繳一次),營業(yè)稅要征收一次(賣方繳)。買賣雙方如果對稅費承擔(dān)沒有事先約定,極易產(chǎn)生糾紛。如果約定稅費都有買方承擔(dān),賣方只要一個到手價,那么買方一定要做好比買一般二手房繳納較多稅費的思想準(zhǔn)備。
大家有投資需求的,可以進(jìn)行二手房期房的買賣,這個是合法的。當(dāng)今社會的房價是一天一個價,購買期房也是有很多好處的,期房比現(xiàn)房要便宜很多,期房最適合投資用。不過期房唯一的缺點就是不穩(wěn)定,怕開發(fā)商因為經(jīng)濟(jì)壓力,最后無法完成施工。
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