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在現(xiàn)實(shí)生活中,夫妻房產(chǎn)的取得方式多種多樣,不同的方式即可導(dǎo)致該房產(chǎn)為夫妻一方所有還是夫妻雙方共同所有,所以怎樣認(rèn)定夫妻共同房產(chǎn)至為重要。接下來,就讓律霸小編為您詳細(xì)介紹一下這個(gè)問題。
一、怎樣認(rèn)定夫妻共同房產(chǎn)
根據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》及“婚姻法解釋”等的規(guī)定,結(jié)合現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的各種情況,夫妻共同房產(chǎn)主要通過以下幾種情形認(rèn)定:
1、婚姻期間夫妻雙方共同購(gòu)買的公房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私有房屋;
2、夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋;
3、婚前以男女雙方的積蓄共同購(gòu)買的公房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等房屋;
4、由一方在婚前購(gòu)買或自建,婚后又以共同財(cái)產(chǎn)組織重建的的房屋;僅有部分改建、擴(kuò)建的,改擴(kuò)建部分屬夫妻共同所有;
5、結(jié)婚前,父母出資購(gòu)置的房屋,明確表示贈(zèng)與夫妻雙方的;
6、結(jié)婚后,父母出資為雙方購(gòu)置的房屋,未明確表示贈(zèng)與夫或妻一方的;
7、一方或雙方在婚姻關(guān)系期間繼承的房屋歸夫妻共同所有,但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外;
8、工作單位基于職工的勞動(dòng)人事關(guān)系、職工工齡等福利分房形式分配的,并由夫妻雙方出資購(gòu)買的職工福利房等。
二、一方擅自處置共同房產(chǎn)怎么辦
生活中關(guān)于一方擅自處置共同房產(chǎn)導(dǎo)致的糾紛非常多,其中不僅涉及房屋共同所有人的利益,也牽扯到房屋的買受人的問題,以下為關(guān)于一方擅自處置共同房產(chǎn)的各種情形的分析:
1、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個(gè)人,夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的;
房屋所有權(quán)證書登記為夫妻兩個(gè)人的名字,該房屋即為夫妻共同財(cái)產(chǎn),夫妻一方未經(jīng)另一方同意,單獨(dú)與第三人簽訂合同的,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的,人民法院不予支持”可以看出,出賣人無權(quán)處分標(biāo)的物不影響房屋買賣合同的效力。這是因?yàn)榉课葙I賣合同為債權(quán),而房屋的所有權(quán)為物權(quán),這是兩個(gè)權(quán)利體系。此時(shí),房屋的所有權(quán)仍為夫妻二人共同擁有,但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應(yīng)予支持”,房屋的買受人可基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。
2、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方,登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同,第三方支付合理對(duì)價(jià),并且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)的;
對(duì)于該房屋買賣合同的效力問題,一般認(rèn)為若買受人受讓該房屋是善意(指不知情)且支付了合理對(duì)價(jià),并已經(jīng)實(shí)際辦理了房屋過戶手續(xù)的前提下,應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,合同應(yīng)認(rèn)定為有效。這就是法律上所謂的善意取得制度。這時(shí)候,構(gòu)成對(duì)于其他共有人的損失,應(yīng)當(dāng)由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。
3、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方,登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同,第三方支付合理對(duì)價(jià),但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)的。
該種情況比較復(fù)雜,涉及一些實(shí)踐中具體可能出現(xiàn)的情況。例如,如果該第三人已經(jīng)長(zhǎng)期在該房屋內(nèi)居住,而且有足夠的證據(jù)證明房屋的另一個(gè)所有人知情且長(zhǎng)時(shí)間未提出異議,在實(shí)際操作中,該房屋就有可能被判給第三人。但也不盡然,要具體情況,具體分析。
一方擅自處置共同房產(chǎn)的情形很多也很復(fù)雜,在此不一而足。
認(rèn)定夫妻共同房產(chǎn)可以幫助我們判定該房產(chǎn)是夫妻一方獨(dú)有還是雙方共有,不管是在婚姻存續(xù)期間夫妻雙方對(duì)于房產(chǎn)的處分,還是離婚時(shí)夫妻雙方對(duì)于房產(chǎn)的分配,認(rèn)定房產(chǎn)是否為夫妻共有均影響重大,同時(shí)也是與當(dāng)事人利益密切相關(guān)的。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸宜昌律師。
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