近日，家住某小區(qū)的張小姐很煩惱，其居住的小區(qū)是全裝修酒店式社區(qū)，一期去年7月交房，二期今年6月交房。目前入住率已經(jīng)達(dá)到了70%，當(dāng)初售樓書上明確寫著“酒店式服務(wù)管理，共享大社區(qū)雙豪華會(huì)所等字樣，并且明確標(biāo)明“提供定購、美容、餐飲等服務(wù)功能”。然而，目前一期小區(qū)已經(jīng)入住一年有余，二期也交房三四個(gè)月了，東、西兩個(gè)會(huì)所依然空著，當(dāng)初作為售樓處的東會(huì)所，里面仍然掛著售樓牌子，鄰近小區(qū)物業(yè)處的西會(huì)所，竟然成了保安們的訓(xùn)練場(chǎng)。當(dāng)初開發(fā)商的承諾如今遲遲不能兌現(xiàn)，不少業(yè)主對(duì)物業(yè)公司管理不滿，拒交物業(yè)費(fèi)。也有業(yè)主對(duì)會(huì)所對(duì)外營業(yè)不滿，認(rèn)為會(huì)所應(yīng)屬業(yè)主專享。

一、會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸屬問題

關(guān)于會(huì)所的產(chǎn)權(quán)問題，我國《物權(quán)法》草案三審稿中，曾對(duì)會(huì)所權(quán)屬做出過如下規(guī)定：會(huì)所、車庫、陸地的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有人共有。但最終出臺(tái)的《物權(quán)法》，刪除了這一規(guī)定。對(duì)于刪除的理由，全國人大法律委員會(huì)回應(yīng)為：實(shí)際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會(huì)所絕大多數(shù)是作為獨(dú)立的房屋由開發(fā)商出售或出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主所有，從法律上講，其理由是會(huì)所具有構(gòu)造上及功能上的獨(dú)立性，為開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。上海市《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目附屬會(huì)所交易管理的通知》明確規(guī)定：“會(huì)所所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)(出)售合同中約定明確。合同不作約定的，會(huì)所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會(huì)所的，應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。”

律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中將會(huì)所作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單獨(dú)申報(bào)，且辦理了單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則會(huì)所產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有;如果開發(fā)商將會(huì)所作為公建配套申報(bào)，且會(huì)所面積也計(jì)入公攤面積，則會(huì)所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有。

二、會(huì)所未兌現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)如何維權(quán)?

開發(fā)商就商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和許諾具體明確，應(yīng)視為要約，該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果開發(fā)商未兌現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其義務(wù)，否則開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，業(yè)主亦可向有關(guān)部門舉報(bào)該開發(fā)商，由政府相關(guān)部門對(duì)其作出限期改正的決定，并對(duì)其進(jìn)行行政處罰。在此，提醒業(yè)主，切莫因會(huì)所不兌現(xiàn)而拒絕向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)榫芙晃飿I(yè)費(fèi)的行為將會(huì)導(dǎo)致其承擔(dān)違約責(zé)任。

三、業(yè)主買房前應(yīng)如何規(guī)避類似情形?

業(yè)主在購房時(shí)一定要把小區(qū)規(guī)劃寫進(jìn)《商品房預(yù)售合同》里，并有具體的約定及賠償方式，如游泳池和會(huì)所不得向外營業(yè)、泳池及花園的面積大小等等，所有開發(fā)商承諾的東西都要明確約定在合同中，比如承諾的配套設(shè)施如學(xué)校等，尤其是要求開發(fā)商不得主動(dòng)提出把原規(guī)劃的會(huì)所、花園等改變用途。