一、房子出賣人的違約類型

商品房出賣人違約，是指出賣人不能依生意合同約好向買受人實行其交給標的物的義務，其間包含不能交給商品房以及逾期交給商品房兩種狀況。實踐中經常呈現的出賣人違約類型包含以下幾個方面：

1、交給不能。當出賣人不能向買受人交給標的物時，則構成根本性違約，除非出于不可抗力等免責事由，均應當承當違約職責。

2、交給拖延。商品房生意合同中，出賣人的給付，實踐應由兩部分組成，一是將房子交給運用，二是交給產權過戶手續(xù)。此兩種的給付拖延，僅僅給買受人構成某些經濟損失，或遭受某些不方便，這些一般可建議違約補償即可獲取彌補，所以法令不應供給直接解約權。買受人只有在行使催告后，方可行使解約權。在此中，出賣人可建議某些不可抗力事由為抗辯。

3、商品房的質量瑕疵。《商品房生意解說》第12條規(guī)則，因房子主體結構質量不合格不能交給運用，或許房子交給運用后，房子主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和補償損失的，應予支撐。《商品房生意解說》第13條第1款規(guī)則：因房子質量問題嚴重影響正常寓居運用，買受人懇求解除合同和補償損失的，應予支撐。

4、商品房面積短少的職責承當。按照《商品房生意解說》第14條的規(guī)則，假如兩邊當事人未有約好，關于根據核算房款的面積差錯超越3%部分，費用由出賣人承當：即超越部分，買受人無需另行付出費用，缺乏部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交給面積差錯超越3%的房子視為瑕疵給付。這樣規(guī)則，一方面能促進出賣人標準開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權取得更多的優(yōu)惠，經過經濟手段來促進合同有用，避免呈現房地產逆向流通的成果。

5、關于房子朝向、距離、方位不符合約好或規(guī)則的違約職責承當。關于景象房而言，假如房子朝向、距離、方位的差錯直接導致觀看景色遭受嚴重影響，都使買受人獲利的合同意圖遭到極大危害，買受人能夠行使解約權。關于一般商品房而言假如朝向、距離、方位方位的改變導致日照、通光遭到嚴重影響的，買受人能夠行使節(jié)省權。

6、關于美化、配套設備以及裝潢不符合約好或規(guī)則的職責承當。出賣人為吸引買受人，在預售時都會對美化率、配套設備等作出許諾，但許多出賣人在交給房子時，往往不能實現許諾。一般以為，這些違約并不導致生命財產遭受風險，也不嚴重影響日子質量，因而不能認定為根本性違約，不應行使解除權，買受人能夠就此建議違約金或補償損失。

二、購房合同膠葛去裁定仍是上法院

購房合同中，往往有一條處理膠葛方法的條款，就是當呈現合同膠葛時，是挑選裁定方法處理仍是訴訟方法處理，大多數的人并不知道這兩者的差異是什么，要么就隨意選一個，或許是聽售樓人士的介紹進行挑選。

兩者之間一起之處很多，當然差異也很大。我是律師而不是法學家，深知當事人的心思與要求：真呈現膠葛時，沒有人會去考慮訴訟方法與裁定方法的根本原則有什么不同、指導思想有什么差異等等，當事人最關心的是自己的利益怎么能夠得到實在的維護，哪種方法最公正揭露、最方便快捷、最經濟、最便于履行，就是他們的挑選。

所以從一般當事人的視點出發(fā)，比較兩種處理方法的不同，供廣大讀者在挑選時作一個參閱。

1、從揭露性剖析。

現在，法院揭露審理案子的程度也是越來越高，可是，究竟當事人不能挑選法官。在這一點上，裁定就有其十分明顯的優(yōu)勢。

根據我國《裁定法》的規(guī)則，假如當事人兩邊約好由一名裁定員來判定膠葛，則能夠由當事人兩邊來一起選定該裁定員;假如當事人兩邊約好由三名裁定員來判定膠葛，能夠各自選定一名，第三名也就是首席裁定員，能夠兩邊一起選定或托付裁定委員會指定。當事人自己挑選裁定員，能夠保障當事人挑選自己信賴的有專業(yè)知識、公正正派的人士來判定膠葛，減少了當事人對判定公正、公正性的疑慮，也有利于判定成果被當事人承受及得到履行。此外，裁定進程是不揭露的，這與法院揭露審判是不同的，這樣當事人的隱私、商業(yè)秘密等能夠得到維護。

2、從快捷性方面剖析。

根據我國法令的有關規(guī)則，一般程序的案子，法院一審的審限是6個月，假如一方當事人不服提出上訴的話，則二審的審限為3個月，這就是說，從理論上說，一個案子假如在法院審理，則構成生效判定的時刻可能會需求9個月，對一般人而言，這的確長了一些。

假如是挑選裁定方法的話，狀況就不一樣。《裁定法》中并沒有明確規(guī)則裁定的時刻約束，可是各個裁定委員會在其裁定規(guī)則中根本都作出明確規(guī)則。例如，北京裁定委員會就規(guī)則，裁定庭應當在組成后4個月(不包含對專門性問題作出判定的期間)內，作出裁定判定。這樣看來，裁定所花費的時刻比訴訟少一些。

綜合以上介紹，房屋出賣人違約的情況主要有六種類型，因此在合同中要約定違約相關責任。相信大家看了上面介紹后，對于房屋出賣人違約的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。