一、已簽購(gòu)房合同違約金如何計(jì)算

購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過(guò)分高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請(qǐng)求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定，法院可以支持超過(guò)造成的損失30%的違約金。舉例說(shuō)，如合同約定的違約金為2萬(wàn)，而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元，那么法院最終會(huì)支持1.3萬(wàn)元的違約金。同時(shí)，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金的數(shù)額。

購(gòu)房合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中的約定的計(jì)算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒(méi)有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)，如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)高或過(guò)低時(shí)，法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn)，即上限不低于實(shí)際損失，上限不高于實(shí)際損失的130%。

二、發(fā)生購(gòu)房合同違約怎么維權(quán)

1、違約責(zé)任，具體落實(shí)。

《房屋買賣合同》中，買賣雙方須明確雙方違約責(zé)任。由于房產(chǎn)交易程序復(fù)雜且金額較大，因此需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)幾日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

2、善用補(bǔ)充條款，維護(hù)自身利益。

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，可在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中雙方的意思表達(dá)清楚，一方面，這樣的買賣合同表達(dá)出了雙方的最真實(shí)意愿，為交易的順利進(jìn)行鋪平道路，另一方面，也可減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

綜上所述，由于消費(fèi)者在房產(chǎn)交易過(guò)程中所處的“弱勢(shì)”地位，就要求買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎，最大限度地減少漏洞，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證自己的合法權(quán)益。最后，建議消費(fèi)者在進(jìn)行房產(chǎn)交易過(guò)程中，找信譽(yù)好，規(guī)模大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。這樣，既有利于出賣人能夠在盡可能短的時(shí)間內(nèi)找到合適的買受人，也有利于買受人更加準(zhǔn)確地了解房屋情況，同時(shí)避免在錢證、房產(chǎn)交接，以及日后繳納供暖、物業(yè)管理、公共維修基金等費(fèi)用時(shí)發(fā)生不必要的糾紛。

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