二手房三證不齊簽合同是否有效?可以主張合同無效。

根據(jù)最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅，買未滿5年有三證的二手房，應注意以下幾點：

1、房屋手續(xù)是否齊全(查看賣方三證原件：房產(chǎn)證，土地證，契稅證)

2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛(是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況)

3、交易房屋是否在租(須注意：買賣不破租賃)

4、土地情況是否清晰(是否有土地抵押，查封等)

5、市政規(guī)劃是否影響(是否在動遷紅線內(nèi))

6、房屋是否合法(不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶)。

7、單位房屋是否侵權(quán)(福利分房等)

8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移(如果是學區(qū)房，須考慮是否占有學位)

9、中介公司是否違規(guī)(黑心中介吃差價等)

10、協(xié)商稅費各自承擔(賣方承擔個人所得稅和營業(yè)稅;買方承擔契稅和其他費用)

11、合同約定是否明確(違約賠償責任須明確)

簽二手房買賣合同時的注意事項：

1、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人

非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時應注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

還有一種情況是房屋的產(chǎn)權(quán)人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護人出賣其房屋，應注意監(jiān)護人出賣房屋的目的是否為未成年人的利益，如付其學費、醫(yī)療費等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護法》的有關(guān)規(guī)定主張房屋買賣合同無效。

2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應具備相應民事主體資格

作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護人追認，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應由其監(jiān)護人代理實施民事行為，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同。

(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認自己行為的精神病人，他們只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們對房屋買賣等比較復雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護能力，進行房屋買賣應當由其監(jiān)護人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護人的同意。未經(jīng)監(jiān)護人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

3、出賣房屋時應經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

特別應注意，房改房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。

4、出賣房屋時不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房價等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。如果購買已出租房屋，應要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、出賣的房屋必須依法取得權(quán)屬證書

這里有三種未取得權(quán)屬證書而買賣的情況比較常見，一是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“期房”，二是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“回遷房”，三是轉(zhuǎn)讓違章建筑的房屋。

前兩種情況購買人應慎重處理，如果簽訂合同時出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時已經(jīng)取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時還未取得“三證”，合同將被認定無效。如房價上漲，出賣人惡意不辦理權(quán)證，卻主張當初所簽合同無效，買受人將因此受到很大損失。對第三種違章建筑的房屋不得進行買賣，否則買賣無效。

6、出賣的房屋不應有權(quán)利限制

一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過戶。

房屋所在區(qū)域是當事人選擇購買的重要因素，房產(chǎn)因市政規(guī)劃區(qū)域調(diào)整而變更管轄區(qū)域?qū)е庐斒氯水a(chǎn)生誤解，屬于合同法規(guī)定的重大誤解，購房人可以依法撤銷合同。

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