一、委托人是否需要對(duì)居間方授權(quán)

【案情】

原告劉某。

被告楊某。

第三人江某。

第三人張某(系武夷山市某房屋中介所業(yè)主，第三人江某的丈夫)。

原告劉某委托武夷山市某房屋中介所居間購(gòu)買武夷山度假區(qū)中心地段房屋一幢，案外人薛某亦口頭委托該房產(chǎn)中介居間購(gòu)買度假區(qū)香澗園房產(chǎn)。2013年3月，第三人江某與被告楊某取得聯(lián)系，商談通過該房屋中介買賣訟爭(zhēng)房產(chǎn)事宜，雙方通過電話和短信聯(lián)系，未訂立書面委托合同。同年3月26日下午，經(jīng)第三人江某與被告聯(lián)系，第三人與案外人薛某到訟爭(zhēng)房屋內(nèi)看房。經(jīng)看房，案外人薛某表示滿意，當(dāng)即讓第三人與被告商談價(jià)格。第三人江某打通被告電話，經(jīng)征詢價(jià)格，被告出價(jià)90萬元，案外人薛某表示同意該價(jià)格，并告知第三人盡快辦理相關(guān)房屋買賣手續(xù)。

3月27日上午，被告楊某向第三人傳真房產(chǎn)證、土地證、身份證。同日上午，第三人以楊某代理人的身份與原告劉某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》一份，在“賣方簽署”的落款處，由江某作為楊某的委托代理人簽字，并加蓋中介所的印章，原告在“買方簽署”處簽字。第三人還收取原告劉某購(gòu)房定金10萬元。同日中午，第三人向被告楊某編發(fā)短信，內(nèi)容為：“楊先生你好：我是武夷山某房屋中介的江某，就您委托我司出售的您名下的武夷山度假區(qū)(香澗園)的房產(chǎn)，您保證上述委托房權(quán)無任何糾紛，現(xiàn)在按您委托的人民幣實(shí)收88萬元的價(jià)格幫您代收了人民幣10萬元的定金，此次過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)由買方支付，您于2013年4月8日前到武夷山辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦理手續(xù)當(dāng)天支付購(gòu)房款人民幣20萬元給您，剩下尾款于2013年7月8日前付清。你發(fā)個(gè)建-行帳戶給我，我把代收的定金打給您。尾款共計(jì)人民幣58萬元整，您的物業(yè)費(fèi)結(jié)清至2013年4月份。”被告回復(fù)短信，內(nèi)容為：“收到，同意。我建-行卡號(hào)為……。”隨后，第三人江某通過銀行轉(zhuǎn)賬將10萬元匯入被告銀行賬戶。

同日下午，案外人薛某詢問第三人江某有關(guān)訟爭(zhēng)房屋買賣事宜，江某稱房東已不同意賣房，薛某遂通過訟爭(zhēng)房屋的承租人童某得被告電話，詢問被告為何又不同意賣房，被告表示其同意以88萬出售房屋，且已收到中介通過銀行轉(zhuǎn)賬的薛某購(gòu)房定金10萬元。

此后，在第三人通過電話及短信與被告聯(lián)系房屋辦證事宜時(shí)，被告表示其所認(rèn)可的房屋買方為薛某，其要兌現(xiàn)將房屋轉(zhuǎn)讓給薛某的承諾，若中介自己想要買須與薛某商議，并于4月7日發(fā)短信表示“你代收轉(zhuǎn)的10萬元現(xiàn)金我隨時(shí)可以轉(zhuǎn)還給你”。后因當(dāng)事人就訟爭(zhēng)房產(chǎn)的買賣、違約責(zé)任等問題無法協(xié)商一致，原告訴諸法院。

【分歧】

本案在審理過程中，就《房屋買賣協(xié)議書》是否成立、效力如何的問題，存在三種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，《房屋買賣協(xié)議書》已成立生效，被告拒絕賣房構(gòu)成違約，原告的訴請(qǐng)應(yīng)予支持。理由是：中介雖然是居間人身份，但通過短信聯(lián)系，出賣人已同意將訟爭(zhēng)房產(chǎn)委托中介出售，短信中對(duì)合同的主要條款，包括房屋座落、價(jià)格、定金、付款期限等均予以明確，出賣方對(duì)買方?jīng)]有提出特別要求，因此中介有權(quán)直接確定一個(gè)買方作為合同當(dāng)事人，并有權(quán)代出賣人簽訂房屋買賣協(xié)議，故本案的房屋買賣協(xié)議成立且生效。現(xiàn)被告拒絕賣房已構(gòu)成違約，原告的訴請(qǐng)可以支持。

第二種意見認(rèn)為，《房屋買賣協(xié)議書》已成立，但不對(duì)楊某發(fā)生效力，原告要求雙倍返還定金的訴請(qǐng)不能支持，但因合同不對(duì)楊某產(chǎn)生效力，楊某已經(jīng)收取的10萬元定金應(yīng)予返還。理由是：根據(jù)《合同法》第12條的規(guī)定，本案的協(xié)議書已經(jīng)具備了合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容，已經(jīng)成立。但因被告楊某未明確授權(quán)第三人代簽房屋買賣協(xié)議，且對(duì)第三人的代理行為又不予追認(rèn)，故該代理行為不對(duì)楊某發(fā)生效力，楊某收取的10萬元定金無合同依據(jù)，應(yīng)予返還，原告劉某的其他損失可要求無權(quán)代理人即第三人負(fù)責(zé)承擔(dān)。

第三種意見認(rèn)為，《房屋買賣協(xié)議書》未成立，原告要求雙倍返還定金的訴請(qǐng)不能得到支持，但被告已收取的10萬元，應(yīng)返還給原告。理由是：合同是否成立，要看合同當(dāng)事人對(duì)合同的主要條款，至少對(duì)包含“當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量”等條款是否形成合意，但本案雙方未對(duì)“合同主體”這一合同主要條款形成合意，因此房屋買賣合同未成立，即不存在解除問題。第三人作為中介，其義務(wù)就是代為尋找買主，并積極促成雙方交易的成立。若要代為出售房屋、代簽合同，則應(yīng)當(dāng)要有明確的授權(quán)。

本案第三人在未取得明確授權(quán)的情況下，代被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，事后又未能得到被告追認(rèn)，故該協(xié)議不對(duì)被告發(fā)生效力。因此，被告已經(jīng)收取的10萬元不能成立為購(gòu)房定金，不需雙倍返還，但繼續(xù)占有也無依據(jù)，應(yīng)予返還。

【評(píng)析】

筆者同意第三種觀點(diǎn)，理由如下：

合同成立是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。合同成立需具備一定的條件，主要有：

1、訂約主體存在雙方或多方當(dāng)事人。所謂訂約主體是指實(shí)際訂立合同的人。他們既可以是未來的合同當(dāng)事人，也可以是合同當(dāng)事人的代理人。訂約主體與合同主體是不同的，合同主體是合同關(guān)系的當(dāng)事人，即實(shí)際享受合同權(quán)利并承擔(dān)合同義務(wù)的人。

2、當(dāng)事人訂立合同必須是依法進(jìn)行的。也就是說，訂立合同要符合法律、行政法規(guī)的要求。

3、當(dāng)事人必須就合同的主要條款協(xié)商一致。

根據(jù)上述要件，本案第三人作為實(shí)際訂立合同的人，其是否具有代理權(quán)就成為協(xié)議能否在原、被告之間成立，并對(duì)原、被告發(fā)生法律效力的關(guān)鍵。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十四、四百二十五條的規(guī)定，中介作為居間人，其義務(wù)就是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，并就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。本案中，第三人作為房屋中介，其直接代委托人楊某簽訂房屋買賣協(xié)議，已超出法律規(guī)定的居間服務(wù)范疇，該代理行為要有委托人楊某的明確授權(quán)方能產(chǎn)生委托代理效力。而本案第三人在帶案外人薛某看完房并與被告楊某聯(lián)系征詢價(jià)格，薛某也同意了被告的出價(jià)后，卻突然“先斬后奏”，擅自以被告委托代理人的身份與原告簽訂房屋買賣協(xié)議。

可見，第三人在與原告簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，并未取得被告楊某的明確委托授權(quán)。此種情況下，第三人的代理行為要對(duì)被代理人楊某發(fā)生效力，就必須經(jīng)楊某追認(rèn)。本案第三人雖在簽訂協(xié)議后，短信告知了被告楊某關(guān)于房屋買賣的相關(guān)情況，但始終未披露買方系原告劉某這一事實(shí)，使得被告楊某誤以為短信所稱的客戶就是前一天看房的薛某，并同意賣房。

當(dāng)楊某得知買方系劉某而非薛某時(shí)，其堅(jiān)持不同意出售房屋，表明楊某對(duì)合同相對(duì)方為劉某這一合同條款內(nèi)容不予認(rèn)可，即雙方未對(duì)“合同主體”這一合同主要條款形成合意，故房屋買賣協(xié)議未能在被告楊某與原告劉某之間成立，當(dāng)然也就不存在解除的問題。與此同時(shí)，第三人的無權(quán)代理行為也未能得到被告楊某的追認(rèn)，其代簽的房屋買賣協(xié)議對(duì)楊某不發(fā)生效力。綜上，被告楊某已經(jīng)收取的10萬元不能成立為購(gòu)房定金，不需雙倍返還，但被告楊某繼續(xù)占有原告劉某該10萬元也于法無據(jù)，應(yīng)予返還。

本案在審理時(shí)，還應(yīng)考慮被告的相關(guān)行為、第三人代簽房屋買賣協(xié)議的行為是否構(gòu)成表見代理，即原告劉某通過其所了解的情況是否有理由相信第三人有權(quán)代為出售訟爭(zhēng)房屋。但從案件事實(shí)來看，中介僅僅持有被告?zhèn)髡娴姆慨a(chǎn)證、土地證和身份證，劉某未到房屋內(nèi)部看過，也未看到書面授權(quán)委托書，僅憑兩證和身份證的復(fù)印件，就相信中介有權(quán)代為賣房，不符合表見代理的構(gòu)成要件，不能構(gòu)成表見代理。

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