別被“標(biāo)準(zhǔn)合同”唬住

開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽合同時(shí)，往往會(huì)把自己填好空的合同及自己起草的“補(bǔ)充協(xié)議”一起交給購(gòu)房人，并告訴購(gòu)房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，作為購(gòu)房人千萬(wàn)不要信以為真。所謂標(biāo)準(zhǔn)合同僅是在本市取得商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)預(yù)售許可證的項(xiàng)目中推薦使用，而非強(qiáng)迫使用。

合同文本中有很多空格和空白行，購(gòu)房人簽合同時(shí)一定要注意對(duì)合同[]中的內(nèi)容進(jìn)行選擇，在空格或空行部位填寫(xiě)需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。

購(gòu)房人如果看到合同中的空白處已經(jīng)填寫(xiě)好，那是房地產(chǎn)商自己填寫(xiě)的，房地產(chǎn)商提供的印制好的補(bǔ)充協(xié)議也是房地產(chǎn)商自己寫(xiě)的，這些僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購(gòu)房人可以接受，也可以不接受。

房地產(chǎn)商和購(gòu)房人都有權(quán)對(duì)示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減，房地產(chǎn)商可以在《合同》中對(duì)填空做出選擇，可以寫(xiě)補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房人也同樣有權(quán)利要求對(duì)填空重新選擇，要求采用自己寫(xiě)的補(bǔ)充協(xié)議或雙方協(xié)商一致的補(bǔ)充協(xié)議。

分清合同版本

2000年12月1日，北京開(kāi)始使用建設(shè)部、國(guó)家工商局發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》作為北京商品房預(yù)售的“標(biāo)準(zhǔn)”合同，2003年12月北京國(guó)土房管局根據(jù)北京新出臺(tái)的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)合同進(jìn)行了第二次修改，合同條款增至26條。

從20世紀(jì)90年代初商品房銷售至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購(gòu)房合同外，國(guó)家對(duì)于購(gòu)房合同進(jìn)行了多次修改。因此，購(gòu)房人在簽購(gòu)房合同前最好先查清現(xiàn)在使用的“標(biāo)準(zhǔn)”合同并復(fù)印一份，在簽合同時(shí)拿出來(lái)和房地產(chǎn)商提供給您的合同對(duì)一對(duì)，看看有沒(méi)有被偷梁換柱。

購(gòu)買現(xiàn)房，房地產(chǎn)商可以不使用北京市統(tǒng)一合同樣本，購(gòu)房人也可以用統(tǒng)一合同樣本進(jìn)行比較，讓房地產(chǎn)商解釋清楚區(qū)別在哪兒?

學(xué)會(huì)用合同保護(hù)自己

我們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到有人抱怨：“這不合理!”可是房地產(chǎn)商的行為不合理怎么辦呢?政府主管部門官員處理問(wèn)題不合理和法官判案不合理又怎么辦呢?其實(shí)合理不合理是人們認(rèn)識(shí)的道德標(biāo)準(zhǔn)，站在不同立場(chǎng)的人有不同的理，即所謂的“公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理”，房地產(chǎn)商不也一樣經(jīng)常抱怨說(shuō)這不合理那不合理嗎?

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)里，人們往往為追求自己的利益而不按“理”辦事，當(dāng)我們說(shuō)房地產(chǎn)商是“奸商”時(shí)，房地產(chǎn)商也許正在說(shuō)購(gòu)房人是“奸人”。處理這種糾紛只能靠“法”而不能靠“理”，人們只要不違反法律的事情都可以做，對(duì)房地產(chǎn)商如此，對(duì)購(gòu)房人也如此。因此購(gòu)房人要想在和房地產(chǎn)商的博弈中爭(zhēng)取更多利益，只能爭(zhēng)取在合同中更多地約束對(duì)方的行為，并且在合同中盡可能明確對(duì)方如果違約應(yīng)對(duì)自己進(jìn)行什么樣的賠償。

購(gòu)房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當(dāng)然能達(dá)到自己的要求。房地產(chǎn)商違法會(huì)受到政府處罰，并不等于購(gòu)房人就可以得到相應(yīng)的法律救濟(jì)，這就像《刑法》可以判處強(qiáng)奸犯徒刑，但不等于被強(qiáng)奸的人可以根據(jù)《刑法》得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房地產(chǎn)商違約，如果不在合同中具體約定如何賠償，如果法律沒(méi)有規(guī)定，違約賠償?shù)拇笮≈荒芙唤o法官自由裁量，購(gòu)房人再覺(jué)得不合理，也只能認(rèn)了。