事件回顧：

開發(fā)商補(bǔ)充合同設(shè)“霸王”條款被買房人起訴

今年1月，王女士在綠國萬象都薈訂購了一套公寓。交納部分購房款，準(zhǔn)備簽商品房預(yù)售合同，王女士被開發(fā)商要求簽“補(bǔ)充合同”。

據(jù)王女士回憶，“補(bǔ)充合同不簽，正式的購房合同也簽不了，但補(bǔ)充合同中的一些條款是霸王條款，一旦簽字后期沒有保障。”

王女士口中所說的霸王條款，具體包括，《南京市商品房預(yù)售方案》顯示，該項(xiàng)目2017年12月31日交付。而補(bǔ)充合同的內(nèi)容為“即將封頂?shù)木G國，真正交付會推遲到2019年底。”

還有“房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤銷或者確認(rèn)無效，買房人承擔(dān)責(zé)任，并按照該商品房總房價的每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際使用期限向甲方支付使用費(fèi)等。”也就是說，無論是開發(fā)商的責(zé)任還是買房人的責(zé)任導(dǎo)致合同無效，買房人都要給開發(fā)商錢。

目前，王女士已走法律途徑起訴綠國賠償損失。

那么，補(bǔ)充協(xié)議究竟是個什么鬼?買房人當(dāng)簽不當(dāng)簽?zāi)?

由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補(bǔ)充協(xié)議。

所以說補(bǔ)充協(xié)議，顧名思義，是將合同中沒有約定或約定不清不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂的協(xié)議。

補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分，一經(jīng)簽訂，和購房合同具有同等的法律效力。補(bǔ)充協(xié)議肯定要簽，但是內(nèi)容一定不能讓開發(fā)商單方向擬定，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。所以補(bǔ)充協(xié)議須在公平、合法的原則下，由買房雙方共同擬定。

補(bǔ)充協(xié)議通常都會有哪些內(nèi)容?

補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容都是正式購房合同里面所沒有提及或者說提及了沒有寫清楚的問題。具體而言，大至有以下幾種情況：

第一，按揭貸款申請失敗時，雙方的責(zé)任各是什么。

現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

第二，明確房屋公攤面積都有哪些。

現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是公用的面積。

第三，明確房屋所有權(quán)證拿到手的時間。

正式合同里面可能提到辦理房屋所有權(quán)證，但具體到買房人拿到房本的時間卻沒有寫清楚。很多人就遇到過買了房三、四年還拿不到房產(chǎn)證的情況，所以一定要明確什么時候能拿到房產(chǎn)證。

第四，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是個模棱兩可的問題。

現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第五，開發(fā)商促銷承諾的內(nèi)容也需要定下來。

為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、學(xué)校、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。

上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。所以，一定要寫到補(bǔ)充協(xié)議里，督促開發(fā)商對現(xiàn)諾言。

第六，關(guān)于開發(fā)商口中的不可抗力。

有的開發(fā)商通常會在合同里說，如果因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致逾期交房，開發(fā)商不負(fù)責(zé)任。可是究竟什么是不可抗力呢?施工過程出現(xiàn)重大技術(shù)問題算嗎?

對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時開發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。