小產(chǎn)權(quán)房合同效力怎么認定?
小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效。理由是我國土地管理法規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定,房屋的所有權(quán)和該房屋斬影范圍內(nèi)的土地所用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
也就是說我國實行的房地一體主義政策,及房隨地走,而且我國還出臺了很多政策都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地,小產(chǎn)權(quán)房的買賣將違背這一政策。我國合同法規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效,所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議無效。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,也是一種房屋買賣合同,屬于債權(quán)關(guān)系,只是其由于證件不齊全,不能發(fā)生物權(quán)變動的過戶登記手續(xù)。
合同無效的情形有以下五點:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或第三人的利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
事實上,關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合同效力是否受法律保護的案例和討論,每年在中國都會發(fā)生很多,結(jié)果也各不相同,購房者有輸有贏。某個法院某個案例的成功,并不意味著小產(chǎn)權(quán)房屋交易就安全了,購房者選擇這樣的房屋,仍然要謹慎。
事實上,建設(shè)部也不斷提示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。建設(shè)部表示,非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”均不符合法律規(guī)定,不受法律保護,即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。耕地、特別是基本農(nóng)田不僅是生產(chǎn)資料,同時還具有農(nóng)民社會保障功能,違規(guī)違法用地規(guī)避了農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地審批,農(nóng)民很可能得不到相應(yīng)的補償,長遠生活得不到保障。
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