小產(chǎn)權(quán)房合同效力怎么認(rèn)定?
小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效。理由是我國土地管理法規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定,房屋的所有權(quán)和該房屋斬影范圍內(nèi)的土地所用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
也就是說我國實(shí)行的房地一體主義政策,及房隨地走,而且我國還出臺(tái)了很多政策都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地,小產(chǎn)權(quán)房的買賣將違背這一政策。我國合同法規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效,所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議無效。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,也是一種房屋買賣合同,屬于債權(quán)關(guān)系,只是其由于證件不齊全,不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的過戶登記手續(xù)。
合同無效的情形有以下五點(diǎn):
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或第三人的利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
事實(shí)上,關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合同效力是否受法律保護(hù)的案例和討論,每年在中國都會(huì)發(fā)生很多,結(jié)果也各不相同,購房者有輸有贏。某個(gè)法院某個(gè)案例的成功,并不意味著小產(chǎn)權(quán)房屋交易就安全了,購房者選擇這樣的房屋,仍然要謹(jǐn)慎。
事實(shí)上,建設(shè)部也不斷提示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。建設(shè)部表示,非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”均不符合法律規(guī)定,不受法律保護(hù),即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。耕地、特別是基本農(nóng)田不僅是生產(chǎn)資料,同時(shí)還具有農(nóng)民社會(huì)保障功能,違規(guī)違法用地規(guī)避了農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地審批,農(nóng)民很可能得不到相應(yīng)的補(bǔ)償,長遠(yuǎn)生活得不到保障。
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張俊楠,遼寧天同律師事務(wù)所專職律師,中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)專業(yè)畢業(yè),以409分成績通過國家司法考試(本溪市第一名)持有律師執(zhí)業(yè)證,中級(jí)經(jīng)濟(jì)師,基金從業(yè)資格證書。工作認(rèn)真負(fù)責(zé),法學(xué)理論功底扎實(shí),思維嚴(yán)謹(jǐn)周密,工作期間,代理大量重大疑難民商事訴訟案件,為中國信達(dá)遼寧分公司、沈陽華晨專用車有限公司、遼陽志誠房地產(chǎn)有限公司、天津中石化中海船舶燃料有限公司、龍電集團(tuán)有限公司、北京交融國際化工有限公司、云南文山高田三七種植有限公司提供訴訟爭(zhēng)議解決服務(wù)。還曾作為主要牽頭人承辦某國有企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目(項(xiàng)目進(jìn)行中),該項(xiàng)目涉及前期盡調(diào),后期訴訟的全流程風(fēng)險(xiǎn)化解作業(yè),涉及爭(zhēng)議近100億元,已經(jīng)為客戶挽回了數(shù)億元的經(jīng)濟(jì)損失。
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