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寧波
農村小產權房合同有效嗎，效力怎么認定
小產權房合同效力怎么認定?
小產權房買賣協議無效。理由是我國土地管理法規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋斬影范圍內的土地所用權同時轉讓、抵押。
也就是說我國實行的房地一體主義政策，及房隨地走，而且我國還出臺了很多政策都禁止城鎮居民到農村購買小產權房和宅基地，小產權房的買賣將違背這一政策。我國合同法規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，所以小產權房的買賣協議無效。
小產權房買賣合同，也是一種房屋買賣合同，屬于債權關系，只是其由于證件不齊全，不能發生物權變動的過戶登記手續。
合同無效的情形有以下五點：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或第三人的利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
事實上，關于小產權房合同效力是否受法律保護的案例和討論，每年在中國都會發生很多，結果也各不相同，購房者有輸有贏。某個法院某個案例的成功，并不意味著小產權房屋交易就安全了，購房者選擇這樣的房屋，仍然要謹慎。
事實上，建設部也不斷提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。建設部表示，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。耕地、特別是基本農田不僅是生產資料，同時還具有農民社會保障功能，違規違法用地規避了農地轉用和土地審批，農民很可能得不到相應的補償，長遠生活得不到保障。
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