那么,買二手房之前需要做哪些功課呢?
第一步、篩選房源
篩選房源有兩層意思,第一層是找到真房源,假房源是目前二手房領域的頑疾,最常見的有四種假房源:
1、看中某套房源,打過去就該房源下架了。
2、房源更新不及時,存在誤差。
3、房源價格比宣稱的價格高出很多。
4、房源展示信息有誤,比如A房子用B房子的圖片,描述信息夸大等。
核實真房源存在難度,需要購房者耐心點找尋辨別。
第二層是找到最想要的房源。
什么房子是自己需要的,自己必須清楚,不能被中介和業主帶跑了。每套房子都會有自己的優點和缺點,關鍵看你需要什么,房子面積、戶型、地段、交通、學校等方面,你不大可能全都占有,選幾個你最關注的方面,找到滿足這些條件的房子即可。中介和業主知道房子的優點,但這些優點并不一定是你所關注的。
第二步、必須做好產權核驗
買房子前,必須先確認這套房子產權,業主都有哪些人,業主們有沒有債務糾紛,出現問題后,他們名下的房子會不會被執行?
產權明晰是確保自己的房款不會打水漂的第一步?,F在越來越多的城市開始推行房源核驗了。北京已經開始執行,房源上架前必須核驗產權。地方城市也在逐步推進,比如南昌市,該市房子掛牌前必須提交必要信息,然后生成唯一的房源編號和二維碼,購房者可以通過當地的房源核驗平臺、公眾號、中介網上房源展示頁的二維碼等多個渠道來查看房源信息,購房者可以看到以下信息:
第四步、房屋質量檢查
你看到的并非是全部。除卻房子裝修掩蓋漏水、裂縫等問題之外,還有一些明面上看不到的問題,比如房子里是否出現過意外,這類房子中國人最是忌諱,除了問清楚之外,也應該在合同補充協議中寫明相關條款。
第五步、簽合同
二手房合同有兩個,第一個是居間合同。居間合同是一個三方合同,一式三份。上面涵蓋了房屋信息、委托事宜、中介達成交易和未達成交易后傭金處置方式、三方違約責任、爭議處置方式等。重點是中介擁擠和違約條款。
第二個是存量房買賣合同。存量房買賣合同比新房合同薄很多,新房有大量的房子本身問題的約定,二手房則重點提及以下幾點:
1、房屋基本情況,主要是房屋位置等信息;
2、房屋權屬情況,主要是權證編號,土地使用狀況,房屋是否普通商品房,房屋抵押狀況,房屋租賃狀況(這一點多說一句,承租人有優先購買權,購房者切記);
3、中介方信息、中介費等;
4、成交價和付款方式;
5、過戶和戶口遷出遷入問題;
6、房屋驗收約定
7、稅費約定;
8、違約責任。
第六步、資金問題
簽完合同,就涉及到資金問題了,交完定金,并約定若干日后交付首付款,并辦理貸款,貸款這里涉及到房屋評估問題,一般二手房受房齡影響貸款都有一定程度縮水,首付要多準備些,別因為首付款不足違約被扣除定金。
第七步、過戶和戶口
房貸辦理下來,資金交割完畢,再去稅務部門完稅,接下來關鍵步驟就是過戶了。帶齊所有資料,約定時間即可。如有戶口遷入遷出事宜,也可根據合同約定來執行。
最后提醒下,最好換個不常用的新號碼。
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