購房合同補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)注意什么

來源: 律霸小編整理 · 2022-03-10 · 266人看過

至于不可抗力

開發(fā)商逾期交付房屋的原因有很多，不可抗力就是其中之一。由于難以在相關(guān)法律法規(guī)中逐一列出不可抗力事件，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍進(jìn)行擴(kuò)大解釋，例如將重大技術(shù)問題或開發(fā)商無法控制的其他因素包括在不可抗力的范圍內(nèi)，為避免因逾期交付房屋而承擔(dān)違約責(zé)任，買方應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍。如遇不可抗力，開發(fā)商應(yīng)提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明文件作為豁免理由。同時(shí)，雙方同意，當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致房屋逾期交付超過一定期限時(shí)，買受人有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已支付的全部款項(xiàng)，或者要求開發(fā)商對實(shí)際逾期天數(shù)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e

作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少直接影響到購房者獲得的實(shí)際使用面積。購房者應(yīng)參照相關(guān)規(guī)定仔細(xì)審查開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中列出的分配范圍，并堅(jiān)持刪除不符合法律規(guī)定的部分。或者在補(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積占房屋總建筑面積的比例。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋不符合約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，買受人可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)有關(guān)待售商品房，特別是精裝修商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任，購房者必須明確此類商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以防被“進(jìn)口”、“先進(jìn)”、“先進(jìn)”等表述不清的開發(fā)商誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中明確與該房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施和設(shè)備的類型、型號、品牌、顏色、位置、方向、可參考的市場價(jià)格以及不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任，為了最大限度地保護(hù)自身利益

雖然表面上，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門簽發(fā)的，但該部門與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。然而，在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)證書簽發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商的程序不完善，以及未能支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、測繪費(fèi)和其他義務(wù)造成的。因此，開發(fā)商需要做出相應(yīng)的承諾，確保在規(guī)定的期限內(nèi)履行所有義務(wù)，以確保購房者能夠順利獲得房屋所有權(quán)證書，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰款。如果超過約定期限，購房者也可以退房，要求開發(fā)商承擔(dān)給購房者造成的經(jīng)濟(jì)損失

如果在商品房買賣過程中無法獲得貸款怎么辦

，購房款通常通過抵押貸款或公積金貸款分期支付。上述貸款能否獲得批準(zhǔn)，主要取決于開發(fā)商提供的擔(dān)保和買方的信用狀況。如果購房人在簽訂購房合同并支付第一期購房款后未能批準(zhǔn)貸款，則其將面臨無法自行支付全部剩余款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而承擔(dān)違約責(zé)任。因此，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確責(zé)任。如因開發(fā)商原因?qū)е沦J款未獲批準(zhǔn)，買方可選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果當(dāng)時(shí)付款方式發(fā)生變化，您可以出于自己的原因選擇退房

了解開發(fā)商在促銷過程中的承諾

為了配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員將對社區(qū)環(huán)境、俱樂部、，幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、停車場及與商品房相關(guān)的物業(yè)管理通過口頭介紹、廣告等方式。上述因素直接影響購房者的生活和生活質(zhì)量，實(shí)際上構(gòu)成了房價(jià)的一部分。如果不能實(shí)現(xiàn)，將大大降低購房者的期望。開發(fā)商做出的各項(xiàng)承諾必須在補(bǔ)充協(xié)議中逐一落實(shí)，明確開發(fā)商的違約責(zé)任

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