一般來說，非產(chǎn)權(quán)所有人，包括承租人、代管人、無故管理人、未來繼承人、近親屬、代理人和上級組織，能否出售房屋，要視具體情況而定。如果非產(chǎn)權(quán)所有人沒有產(chǎn)權(quán)所有人的書面授權(quán)，房屋就不能出售。對于非產(chǎn)權(quán)人賣房的行為，通常分為以下幾種情況，并區(qū)別對待：一是非產(chǎn)權(quán)人在賣房過程中作為法定代理人不當(dāng)，取得書面授權(quán)后成為法定代理人，該怎么辦來自業(yè)主。在房屋銷售過程中，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，擅自出售房屋附屬物的；行使產(chǎn)權(quán)人表示收回的；遲延行使不符合條件的；未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，委托第三人出售房屋等，均構(gòu)成不當(dāng)行為。只要產(chǎn)權(quán)人不承認(rèn)，非產(chǎn)權(quán)人就應(yīng)承擔(dān)法律后果。買受人不知道非財(cái)產(chǎn)所有人有上述不當(dāng)行為，且交易合法、手續(xù)完備的，買受人可以承認(rèn)交易的效力，非財(cái)產(chǎn)所有人應(yīng)當(dāng)賠償因不當(dāng)行為給原產(chǎn)地權(quán)人造成的損失。非財(cái)產(chǎn)所有人較多的，除原財(cái)產(chǎn)所有人另有約定外，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。2、 沒有其他對產(chǎn)權(quán)人有利、能夠體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人意思的違法情形的，由一般產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定，有效；沒有其他違法情形的，仍然無效。2如果有其他違法行為，或者對業(yè)主不利，不能體現(xiàn)業(yè)主意圖的，一般業(yè)主不予承認(rèn)，當(dāng)然是無效的。違法情形不影響部分有效的，可以部分有效；發(fā)現(xiàn)過晚的，雖然房屋銷售無效，但因各種原因不能退房的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。非產(chǎn)權(quán)人與買受人惡意串通的，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。原房屋為多余出租房屋，產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為價(jià)格合理，對方需要該房屋自行居住的，可以依法辦理手續(xù)，不收回房屋，非產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)退還價(jià)款。3、 在委托非產(chǎn)權(quán)人出售房屋過程中，產(chǎn)權(quán)人的不當(dāng)行為如何處理？非產(chǎn)權(quán)人雖然具備資格，但產(chǎn)權(quán)人的意思與真實(shí)意思不符，或者買賣合同內(nèi)容違法、形式違法。如果無效銷售關(guān)系與產(chǎn)權(quán)人的不當(dāng)行為有關(guān)，應(yīng)酌情減輕非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任。1如果非產(chǎn)權(quán)人完全受產(chǎn)權(quán)人委托，產(chǎn)權(quán)人知道非產(chǎn)權(quán)人缺乏出售房屋的知識，一般可以免除非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任。但是，不知道或者不信任非財(cái)產(chǎn)所有人保護(hù)的，非財(cái)產(chǎn)所有人有嚴(yán)重過錯(cuò)或者誤解，不履行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)酌情承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2產(chǎn)權(quán)人賦予非產(chǎn)權(quán)人的權(quán)限不明確，非產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)對產(chǎn)權(quán)人不利的情況，未告知產(chǎn)權(quán)人就行使代理權(quán)的，由此造成的損失由非產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)；但產(chǎn)權(quán)人不履行的通知后限期答復(fù)，推定非財(cái)產(chǎn)所有人違約，免除責(zé)任。因產(chǎn)權(quán)人原因造成非產(chǎn)權(quán)人過錯(cuò)或者誤解的，免除非產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任。總之，應(yīng)該提倡房地產(chǎn)銷售盡量由產(chǎn)權(quán)人自己進(jìn)行，以適應(yīng)房地產(chǎn)銷售的復(fù)雜變化，防止非產(chǎn)權(quán)人容易發(fā)生的糾紛。