2003年4月，開(kāi)發(fā)商如期交房。但在驗(yàn)收過(guò)程中，劉某發(fā)現(xiàn)，該房屋的墻體、屋頂、地面等部位有多處貫通裂縫，多處有明顯的修補(bǔ)痕跡。劉某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商交付的商品房存在明顯的質(zhì)量問(wèn)題，因此拒絕收受房屋鑰匙，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相關(guān)維修責(zé)任并由此延誤交付。

開(kāi)發(fā)商立即對(duì)房屋進(jìn)行了維修，但劉某以房屋仍嚴(yán)重影響其正常入住為由拒絕辦理交接手續(xù)，而開(kāi)發(fā)商則聲稱這些墻體裂縫純屬常溫伸縮縫，并要求劉某盡快辦理入住手續(xù)，否則劉某將不得不承擔(dān)逾期驗(yàn)收的責(zé)任。

劉先生幾次未能與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。無(wú)奈之下，劉先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭。雙方觀點(diǎn)：

原告劉某認(rèn)為：商品房交付存在明顯質(zhì)量缺陷，不符合交付條件。開(kāi)發(fā)商作為房屋的出賣人，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任，直至房屋驗(yàn)收合格。逾期交付及由此造成的損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。被告開(kāi)發(fā)商辯稱：該商品房已通過(guò)驗(yàn)收并取得《工程竣工驗(yàn)收記錄表》，符合法定交付條件。至于房子的輕微裂縫，這是很正常和合理的。影響房屋交付的不是根本性的質(zhì)量問(wèn)題。相應(yīng)的質(zhì)量缺陷可以通過(guò)簡(jiǎn)單的施工處理來(lái)解決，不存在延期交貨的問(wèn)題。因此，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。糾紛焦點(diǎn)：一、商品房墻體裂縫是否可以認(rèn)定為交付不合格？

二。商品房質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的責(zé)任？

處理結(jié)果：

法院受理此案后，委托工程質(zhì)檢機(jī)構(gòu)對(duì)該商品房墻體裂縫進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)論為溫度裂縫，由于接縫和施工縫處理不當(dāng)以及填充墻施工不當(dāng)引起的非結(jié)構(gòu)性裂縫不會(huì)影響房屋的安全性和可靠性。法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定和雙方當(dāng)事人的約定，墻體裂縫應(yīng)由被告人采取有效手段進(jìn)行修補(bǔ)。但在被告對(duì)爭(zhēng)議房屋采取補(bǔ)救措施后，原告遲延辦理入住手續(xù)也有明顯過(guò)錯(cuò)，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)遲延辦理造成的相應(yīng)損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并據(jù)此駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決作出后，雙方均未提出上訴。律師分析：

商品房交付過(guò)程中可能存在個(gè)別質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)區(qū)別對(duì)待。就墻體裂縫而言，如果是由于房屋材料的膨脹收縮和溫度變化引起的，是允許存在的，不應(yīng)視為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商甚至業(yè)主在裝修時(shí)都可以補(bǔ)救。這些裂縫也是在房屋交付時(shí)，業(yè)主們可以目測(cè)發(fā)現(xiàn)的。但對(duì)于因施工質(zhì)量問(wèn)題引起的墻體裂縫，如深穿透裂縫、地質(zhì)沉降引起的墻體裂縫等，不能用肉眼和業(yè)主常識(shí)來(lái)判斷，必須經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)檢部門檢測(cè)。在出現(xiàn)危及建筑結(jié)構(gòu)和住宅安全的裂縫的情況下，這些裂縫就構(gòu)成了根本性的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商必須采取相關(guān)補(bǔ)救措施或給業(yè)主退房的辦法。此時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒絕交房。

因此，如果房屋交付過(guò)程中存在質(zhì)量缺陷，對(duì)實(shí)際居住沒(méi)有嚴(yán)重影響，開(kāi)發(fā)商及時(shí)修復(fù)的，業(yè)主不能要求開(kāi)發(fā)商對(duì)存在輕微缺陷的房屋逾期交付承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，房屋質(zhì)量缺陷影響業(yè)主實(shí)際居住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，因遲延交付而修補(bǔ)相應(yīng)的缺陷。

律師提示：

房屋交付過(guò)程中出現(xiàn)裂縫時(shí)，業(yè)主應(yīng)首先根據(jù)墻體結(jié)構(gòu)觀察裂縫的方向和分布，并根據(jù)裂縫深度判斷裂縫是否屬于正常伸縮縫。其次，在沒(méi)有自我判斷的情況下，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商提供墻體裂縫的書面證明材料和質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，并承擔(dān)質(zhì)量認(rèn)證的責(zé)任。而在與開(kāi)發(fā)商談判的過(guò)程中，要始終做好證據(jù)的固定和保全工作，以免在訴訟或談判中處于不利地位。

在實(shí)踐過(guò)程中，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提出異議后，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)采取一定的補(bǔ)救和整改措施，而不是完全置之不理。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商要做好溝通和了解，采取適當(dāng)?shù)姆绞椒e極處理問(wèn)題，盡量避免訴訟。相關(guān)鏈接：

1。建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)》（建質(zhì)[2004]18號(hào)）第二條：開(kāi)發(fā)企業(yè)因住宅工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明確退房保修的具體內(nèi)容和維修補(bǔ)償方式。住宅工程在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量投訴的，開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，組織有關(guān)責(zé)任方解決質(zhì)量問(wèn)題。如果暫時(shí)不能履行責(zé)任，開(kāi)發(fā)企業(yè)也要先解決問(wèn)題，待質(zhì)量問(wèn)題原因查清后，責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，除當(dāng)事人另有約定外，視為房屋的交付和使用。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付前由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)；買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交付使用通知書確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第十二條房屋主體結(jié)構(gòu)不合格不能交付使用的，或者交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。第十三條因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常生活使用，買受人要求解除合同并賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

交付使用的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，在保修期內(nèi)由出賣人負(fù)責(zé)維修；出賣人拒絕維修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，買受人可以自行維修或者委托他人維修。在修理期間造成的修理費(fèi)用和其他損失應(yīng)由賣方承擔(dān)。你知道嗎