1、 根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無效的。確定城市房屋租賃合同因使用未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋而發(fā)生效力的主要法律依據(jù)是《消防法》第十三條第三款的規(guī)定：按照國家消防法規(guī)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)完成，依法應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收的建設(shè)工程不驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。因此，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，租賃房屋必須經(jīng)消防部門依法驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格或者驗(yàn)收不合格的，租賃合同視為無效。當(dāng)然，在界定“必須進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目”時(shí)，必須明確只有“需要按照國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)項(xiàng)目”必須在竣工時(shí)進(jìn)行消防驗(yàn)收。因此，不宜籠統(tǒng)地認(rèn)為所有城市出租房屋都必須經(jīng)過消防驗(yàn)收，沒有消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，租賃合同就無效。根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定，轉(zhuǎn)租只要經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)，即為有效。三是房屋租賃期間權(quán)屬發(fā)生變化，房屋租賃合同是否仍然有效。出租人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)生效。同時(shí)，現(xiàn)行法律沒有限制出租人根據(jù)租賃合同主張合同權(quán)利，追究承租人的違約責(zé)任。合同責(zé)任不僅包括收回租金，還包括違約方終止履行合同的責(zé)任。因此，出租人提出終止租賃合同的建議應(yīng)予支持。第四，以在建房屋為租賃標(biāo)的的房屋租賃合同的效力已成為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象。本案判決表明，人民法院對以在建房屋為租賃標(biāo)的的當(dāng)事人簽訂的租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定，與其他合同一樣，實(shí)行國家干預(yù)原則，即：，依職權(quán)審查合同是否違法。對于不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無效條件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重合同當(dāng)事人意思自治原則，承認(rèn)該合同有效。

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