自有房屋轉(zhuǎn)租的法律后果:
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款的規(guī)定,自轉(zhuǎn)租發(fā)生時,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。如果出租人不解除合同,轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存在,不受影響。如果出租人終止合同,轉(zhuǎn)租合同是否會同時終止?答案應(yīng)該是肯定的。由于轉(zhuǎn)租人與出租人沒有直接租賃關(guān)系,轉(zhuǎn)租人自然無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。轉(zhuǎn)租人能否向承租人提出請求,取決于轉(zhuǎn)租人是否善意。轉(zhuǎn)租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租人未經(jīng)出租人同意與轉(zhuǎn)租人訂立轉(zhuǎn)租合同的,無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。只有當(dāng)轉(zhuǎn)租人不知道或者不應(yīng)該知道轉(zhuǎn)租人未征得出租人同意,即誤認為承租人轉(zhuǎn)租是同意轉(zhuǎn)租時,承租人才應(yīng)承擔(dān)與轉(zhuǎn)租人的違約責(zé)任。此外,一旦轉(zhuǎn)租人知道轉(zhuǎn)租是不同意轉(zhuǎn)租,應(yīng)給予轉(zhuǎn)租人終止轉(zhuǎn)租合同的權(quán)利。另一個問題是承租人和出租人之間的法律關(guān)系。實質(zhì)上,承租人轉(zhuǎn)租屬于違約行為。此時,采取限制主義和區(qū)別主義立法模式的國家或地區(qū)允許出租人終止租賃合同。根據(jù)嚴格的解釋,只要承租人有自轉(zhuǎn)租行為,出租人就有權(quán)解除合同。這樣,對保護出租人的利益確實非常有利。而且,承租人轉(zhuǎn)租本身是否構(gòu)成侵權(quán),值得商榷。出租人是租賃物所有人的,承租人轉(zhuǎn)租構(gòu)成對出租人所有權(quán)的侵害。上述觀點值得商榷。因為租賃是房屋所有人(只討論房屋所有人以自有財產(chǎn)出租的情況),通過合同將租賃房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人,而承租人只保留處分房屋的權(quán)利,收取租金作為轉(zhuǎn)讓價格其他權(quán)利和職能。承租人自行將房屋轉(zhuǎn)租時,雖然出租人與承租人之間的完整程度受到動搖,但租賃物將被毀壞,承租人應(yīng)當(dāng)對出租人造成的租賃物損害承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,很難說出租人的所有權(quán)受到了侵犯。因此,不宜支持出租人的侵權(quán)損害賠償請求。另外,承租人自行轉(zhuǎn)租時,承租人收取的租金是否屬于不當(dāng)?shù)美3鲎馊送ㄟ^租賃合同收取租金,使承租人占有、使用、取得租賃物。承租人自行轉(zhuǎn)租收取的租金只是其使用和收益的一種變相形式,出租人的租金不受損害。由此可見,承租人取得的租金并非沒有法律依據(jù),同時也不損害他人利益(特別是分承租人的利益),這與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠。你知道嗎
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