房屋轉租

第二出租人實際上是指與出租人簽訂租賃合同后，將房屋轉租給第三人的承租人。我國《中華人民共和國合同法》規定，以當事人的同意為標準衡量轉租是否合法。經出租人同意轉租的，為合法轉租。否則，就是非法轉租。合法轉租時，張某、房東和新租客將承擔以下法律責任：

（1）房東和張某之間的租賃關系不受轉租的影響，他們之間原有的權利和義務仍然存在。對于新租客造成的損失，張某也應向房東承擔賠償責任。只要損壞發生并可歸責于新租客，張某就應承擔賠償責任。

（2）張先生是轉租人，他與新租客之間的轉租關系與一般租賃關系沒有區別。

（3）業主和新租戶之間沒有直接的法律關系。但新租客應直接履行租客對房東的義務，房東也可直接向新租客行使“二房東”的權利。在這種情況下，房東可以要求第三方償還債務。

就新租客而言，他們有義務保留租約。因不履行保管義務致使租賃物毀損、滅失的，應當向出租人承擔責任，張某為共同債務人；應當向出租人承擔侵權損害賠償責任。如果租賃權構成侵權，房東可以直接向其索賠，房東和張某是共同債權人。

租賃關系終止時，新承租人有義務將租約退還給房東。此時，張某仍是共同債務人；除非另有約定，新租客無需向房東支付租金。

（4）轉租基于張的租賃權。當張的租賃權合法終止時，新租客不能向房東索取租賃權。如果新租客無法取得租賃權而遭受損失，新租客只能向張某索賠。

看完以上三種合法轉租的法律責任，很多朋友可能會問：合法轉租的條件是什么？房屋轉租必須滿足以下三個條件：

（1）房屋轉租應當訂立轉租合同；

（2）轉租合同必須經原出租人書面批準；

（3）附轉租合同，其約定不得超過約定原租賃合同。而且，在轉租期間，原租賃合同發生變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。那么，“二房東”擅自轉租房屋，又將承擔怎樣的法律責任呢？第一，未經出租人同意轉租房屋的，出租人有權依法終止租賃。

根據《合同法》和《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》的有關規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議的，人民法院不支持以承租人不同意為理由提出解除合同或者認定轉租合同無效的請求。”。根據《合同法》和《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》的有關規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”經出租人同意，承租人將出租房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余期限的，人民法院應當認定超出部分的協議無效。除出租人和承租人另有約定外，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，并以承租人不同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。房屋租賃過程中，無論是出租人、承租人還是轉租人都應當簽訂書面合同。同時，要對房屋所有人是否同意出租或者轉租房屋進行審查，并由房屋所有人簽字確認，避免不必要的糾紛。如果您有任何其他問題，您可以在線咨詢您的律師。你知道嗎