房屋轉(zhuǎn)租有哪些法律規(guī)定？第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物出租給第三人，從而形成出租人、轉(zhuǎn)租人、轉(zhuǎn)租人之間的法律關(guān)系。轉(zhuǎn)租人與被轉(zhuǎn)租人之間的法律關(guān)系轉(zhuǎn)租人與被轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同生效后，雙方的權(quán)利義務(wù)與普通租賃合同中雙方的權(quán)利義務(wù)沒有區(qū)別，但合同中有特別約定的除外。

需要注意的是，轉(zhuǎn)租是以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)租人的新租賃權(quán)是以轉(zhuǎn)租人的租賃權(quán)為前提建立的，因此轉(zhuǎn)租人的租賃使用權(quán)受到轉(zhuǎn)租人租賃使用權(quán)范圍的限制。例如，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限不得超過原租賃合同的期限。否則，原租賃合同期滿終止后，轉(zhuǎn)租人繼續(xù)占有租賃物，構(gòu)成出租人擅自占有，出租人可以根據(jù)所有權(quán)要求轉(zhuǎn)租人返還全部財產(chǎn)。因此，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人剩余租賃期限內(nèi)，超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期限無效。出租人與承租人（轉(zhuǎn)租人）之間的法律關(guān)系（1）出租人與承租人之間租賃合同的效力不受轉(zhuǎn)租的影響，繼續(xù)有效存在。出租人和轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有合同權(quán)利，承擔(dān)合同義務(wù)。（二）轉(zhuǎn)租人給出租財產(chǎn)造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“第三人造成租賃物滅失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，應(yīng)當(dāng)理解為租賃物滅失是由于第三人（即分承租人）的原因造成的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因不可抗力致使租賃物在轉(zhuǎn)租期間毀損、滅失的，承租人無需支付相應(yīng)的賠償責(zé)任。在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，有兩種合同，即出租人與承租人之間的租賃合同和承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同。在這兩個合同中，有兩對權(quán)利和義務(wù)，即出租人和承租人之間的權(quán)利和義務(wù)，以及承租人和分承租人之間的權(quán)利和義務(wù)。基于合同相對性原則，出租人與轉(zhuǎn)租人之間不存在直接的法律關(guān)系。轉(zhuǎn)租雖經(jīng)出租人同意，但出租人與轉(zhuǎn)租人之間不存在法律關(guān)系。出租人只能向租賃合同的相對人即承租人主張違約責(zé)任。出租人和轉(zhuǎn)租人之間的法律關(guān)系是指基于合同責(zé)任的關(guān)系。在兩種情況下，出租人可以根據(jù)其對租賃房屋的所有權(quán)與轉(zhuǎn)租人建立法律關(guān)系：

第一種情況是轉(zhuǎn)租人對租賃房屋的損害。在這種情況下，出租人可以根據(jù)侵權(quán)請求權(quán)向轉(zhuǎn)租人主張權(quán)利。第二種情況是出租人與承租人之間的合同終止。

原租賃合同終止后，有兩種法律后果：一是根據(jù)《解釋》第十五條規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同期限不得超過原合同期限，承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同自行終止；二是終止后在原合同中，轉(zhuǎn)租人對租賃房屋的占有由權(quán)利占有變?yōu)闊o權(quán)占有。

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