如何處理出租房屋的添置物。一般來說,租賃雙方會(huì)在租賃合同中約定,承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修或添置附屬物時(shí),應(yīng)當(dāng)取得出租人的書面同意,并對(duì)租賃合同終止時(shí)如何處理房屋附屬物作出約定。當(dāng)然,承租人也可以在房屋裝修或添置附屬物前后與出租人達(dá)成協(xié)議,同時(shí)約定租賃合同終止時(shí)房屋附屬物的處理。協(xié)商一致是最好的處理方式,但在實(shí)際操作過程中,很多當(dāng)事人特別是承租人會(huì)草率行事,不注意租賃合同中的約定,或者無視租賃合同中的約定(如未經(jīng)出租人書面同意),更不用說在合同解除或履行中終止時(shí)注意房屋附屬物的處理,這往往導(dǎo)致糾紛和嚴(yán)重糾紛造成損失。
2。房屋加租前后承租人未與出租人達(dá)成協(xié)議的,房屋加租屬于侵權(quán)行為。根據(jù)《合同法》第223條第二款的規(guī)定,“承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改良或者增加其他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?!币虼?,房屋的增加物可以由承租人移走的,它應(yīng)該被移除。如果不能拆除,出租人不必對(duì)承租人承擔(dān)任何責(zé)任。而且,因承租人拆除附屬物造成房屋損壞的,還應(yīng)當(dāng)賠償出租人。三是根據(jù)過錯(cuò)原則。承租人雖與出租人達(dá)成協(xié)議,但在履行過程中租賃合同終止時(shí),未就添置物的處理達(dá)成協(xié)議?!斗课葑赓U司法解釋》第十一條分別按照過錯(cuò)原則處理:
(1)因出租人違約終止合同的,承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償支持;
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同終止,承租人要求出租人在剩余租賃期內(nèi)賠償裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意使用的,應(yīng)當(dāng)在使用價(jià)值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同終止的,剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失由雙方按各自過錯(cuò)承擔(dān)。
4。按照公平、合理的原則處理。承租人同意出租人(包括事后追認(rèn)),但在租賃合同中或事后不同意處分附屬物的,可以按照民法通則和合同法規(guī)定的公平原則處理。因不可歸責(zé)于雙方的原因終止租賃合同的,根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第十一條第四款的規(guī)定,剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失,按照公平原則由雙方分擔(dān)。租賃合同履行后終止的,根據(jù)《民法意見》第八十六條的規(guī)定,附屬物可以拆除的,由承租人拆除,歸承租人所有;不能拆除的,可以轉(zhuǎn)為財(cái)產(chǎn)所有人;給財(cái)產(chǎn)所有人造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償。
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