根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。現在正式實施已經兩年多了。據統計，滬深證券交易所采用公允價值計量對投資性房地產進行后續計量的上市公司寥寥無幾。中國證監會發布的《上市公司執行企業會計準則監督報告》顯示，2006年年報披露公允價值后續計量模式的上市公司有8家，占上市公司總數的0.69%；2007年，擁有投資性房地產項目的上市公司增至14家，占全部上市公司的1%，擁有投資性房地產資產的企業626家。2008年，有投資性房地產項目的企業僅有20家，670家，占比2.98%。按照中國證監會的要求，2009年的數據不會有太大變化。為什么會這樣？本文分析了原因，主張符合條件的企業采用公允價值模型進行后續計量。（1） 要獲得投資性房地產的公允價值并不容易。根據國際會計準則IAS40《投資性房地產》的規定，投資性房地產的后續計量首選公允價值模式，只有當主體不能可靠地持續確定投資性房地產的公允價值時，才能采用成本模式。相反，我國現行會計準則規定，企業應當在資產負債表日采用成本模型對投資性房地產進行后續計量。如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，則可以采用公允價值模型對投資性房地產進行后計量，這是與我國現行會計準則最顯著的差異。在我國市場經濟尚不完善的環境下，投資性房地產的公允價值不易取得，也不能夠取得，但其可靠性卻無法保證。在當今整個會計準則中，會計信息的可靠性是首要目標，計量屬性比歷史成本的選擇更為重要。毫無疑問，企業在實際實施中選擇成本模型進行后續計量。（2） 以公允價值對投資性房地產進行后續計量不容易滿足以下條件：一是投資性房地產所在地存在活躍的房地產市場。第二，企業可以從房地產交易市場獲取相同或類似房地產的市場價格等相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計。不符合上述條件的，不得采用公允價值模式。

中國證監會《關于上市公司2008年年報披露的要求》中明確指出，要繼續審慎運用公允價值模型對投資性房地產進行計量。除非有明確證據表明投資性房地產的公允價值能夠可靠取得，否則應當采用成本模型對投資性房地產進行后續計量。《準則》還規定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得由公允價值模式轉換為成本模式。如果企業的投資性房地產在租賃10年后不能出租，或者因自身經營需要轉為自用，企業能否不轉回計提折舊或攤銷？在這樣的政策引導下，也就是說，在政府的指導下，即使一些企業的投資性房地產符合條件，甚至有些已經出租，有正常的租金收入，或者可以由第三方中介提供公允價值的確定依據，企業不會貿然選擇這種會計政策。（3） 凈資產收益率可能下降，利潤分配壓力增大

如果投資性房地產首次采用公允價值模型計量，則投資性房地產的成本價與公允價值之間的差額將計入資本公積，造成較大的損失企業凈資產增加額。但是，如果凈利潤不能同樣增加，則會導致以后幾年凈資產收益率的相對下降，而不是凈資產收益率的下降，股權收益率往往是股權激勵機制的一個重要指標。此外，在資產負債表日，公允價值變動損益轉入“本年利潤”科目，成為企業凈利潤的一部分。這是企業的未實現收益，沒有現金流支持。作為利潤的一部分，增加了企業向投資者分配利潤的壓力，也可能影響企業采用公允價值模式。（4） 利潤波動理論：在成本模式下，投資性房地產存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》進行減值測試，并計提相應的減值準備。同時，還規定：“資產減值損失一經確認，以后不得轉回。”該規定明確，企業不得調整利潤，而是采用公允價值模式計量，以投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值資產負債表日，公允價值與原賬面價值的差額，計入當期損益。前者只有當房地產價格下跌時，才會對利潤產生下行影響；后者是當房地產價格上漲或下跌時，才會對利潤產生上行或下行影響。雖然我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，但在一個會計年度內，房價的波動永遠不會影響交易性金融資產。從這個角度看，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量所導致的凈利潤波動幅度是有限的。即使有影響，也是企業資產價值的真實反映，而不是誤導投資者、債權人等眾多利益相關者的負面影響。

稅收影響理論——公允價值計量用于計算資產負債表日公允價值與原賬面價值之間的差額，如果將所得稅計入公允價值計量后的當期收入，無疑會增加企業的稅負。本文對是否采用公允價值模型進行了選擇。其實，這種擔心已經沒有必要了。從稅收立法的角度看，對公允價值變動損益征稅是不現實的。因此，在《財政部、國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅有關政策的通知》（財稅[2007]80號）和新的企業所得稅法中，稅法已經明確承認，以公允價值計量的房地產公允價值變動作為應納稅所得額是不合理的。（1） 加強職業教育，提高會計從業人員的綜合素質隨著我國會計體制改革的不斷深入，對所有會計從業人員的職業道德要求越來越高，而他們的職業素質和法律意識要與國際接軌，因此必須加強他們的職業道德教育，這是解決人為會計造假的關鍵要求。第二，有關會計從業人員的協會或組織，甚至主管會計工作的財政部門，要加大對新準則會計教育的投入，提高從業人員的業務素質和能力，這是解決人因會計差錯的根本要求。這樣，公允價值在投資性房地產中的應用將減少運用該會計政策調整資產和利潤的不當行為。從計量屬性來看，公允價值計量在一定程度上代表了財務會計的發展趨勢，是企業監管部門的發展方向。因此，從政策制定部門到監管部門，都應該引導和鼓勵企業采用公允價值計量模式來計量投資性房地產，如果附加條件過多，不能采用公允價值模式，而應根據問題及時修訂完善指引在實施過程中發現。為保證會計信息的可靠性，應從公允價值確定的原始憑證及其規范性入手，從會計信息的來源進行核查。目前，一些企業已經采用了公允價值模式。公允價值信息的獲取方式有四種：房地產評估價格、第三方調查報告、雙方協商價格、同類商品房的市場價格