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寧波
房屋租賃優先
第二，承租人違約對承租人優先購買權的影響。首先，承租人的違約行為一般不影響承租人的優先購買權。《合同法》規定，違約責任為嚴格責任。合同一方應向守約方承擔違約責任。違約責任的承擔方式包括繼續履行、采取補救措施或者賠償損失。因此，承租人在房屋租賃合同中有違約行為的，還應當按照上述規定承擔違約責任。承租人有違約行為的，一般不影響承租人的優先購買權。2承租人的根本違約致使出租人行使解除合同的權利的，承租人的優先購買權不喪失。根據合同法的規定，合同解除權實質上是一種合同解除權，即合同一方當事人依據法律或者合同享有合同解除權的，應當告知對方當事人行使合同解除權的請求。對方當事人無異議的，產生解除合同的法律效力。另一方當事人有異議的，應當請求法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。生效文件未形成前，合同不解除。3、 房屋所有人拍賣房屋的，仍應當保護房屋承租人的優先購買權。拍賣是一種特殊的銷售形式。既然是買賣，房主在拍賣房屋時仍應尊重和保護承租人的優先購買權。但問題不在這里，而在于以下兩個問題。1拍賣通知不能代替出租人的通知。2承租人收到通知后不參加拍賣的，視為放棄優先購買權。承租人參加拍賣的，其優先購買權受特別保護。4、 法院強制拍賣房屋或者其他非房屋所有人可以處分房屋的，不受房屋承租人優先購買權的影響。出租房屋的處分，除所有權人處分外，還可能存在法院強制拍賣或者抵押權人處分房屋等情形。在這種情況下，房屋承租人的優先購買權屬于債權的優先權，債權的相對性決定了它只在特定的當事人之間發揮作用。因此，房屋承租人的優先購買權不應限制非房屋所有人（出租人）的其他人。
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