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寧波
房屋租賃優(yōu)先
第二，承租人違約對承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響。首先，承租人的違約行為一般不影響承租人的優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》規(guī)定，違約責任為嚴格責任。合同一方應向守約方承擔違約責任。違約責任的承擔方式包括繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失。因此，承租人在房屋租賃合同中有違約行為的，還應當按照上述規(guī)定承擔違約責任。承租人有違約行為的，一般不影響承租人的優(yōu)先購買權(quán)。2承租人的根本違約致使出租人行使解除合同的權(quán)利的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不喪失。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同解除權(quán)實質(zhì)上是一種合同解除權(quán)，即合同一方當事人依據(jù)法律或者合同享有合同解除權(quán)的，應當告知對方當事人行使合同解除權(quán)的請求。對方當事人無異議的，產(chǎn)生解除合同的法律效力。另一方當事人有異議的，應當請求法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。生效文件未形成前，合同不解除。3、 房屋所有人拍賣房屋的，仍應當保護房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。拍賣是一種特殊的銷售形式。既然是買賣，房主在拍賣房屋時仍應尊重和保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)。但問題不在這里，而在于以下兩個問題。1拍賣通知不能代替出租人的通知。2承租人收到通知后不參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。承租人參加拍賣的，其優(yōu)先購買權(quán)受特別保護。4、 法院強制拍賣房屋或者其他非房屋所有人可以處分房屋的，不受房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響。出租房屋的處分，除所有權(quán)人處分外，還可能存在法院強制拍賣或者抵押權(quán)人處分房屋等情形。在這種情況下，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于債權(quán)的優(yōu)先權(quán)，債權(quán)的相對性決定了它只在特定的當事人之間發(fā)揮作用。因此，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)不應限制非房屋所有人（出租人）的其他人。
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