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房屋租賃合同糾紛的解決

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 242人看過
處理房屋租賃合同糾紛是合同法的一項基本原則。但是,當事人可以依照合同或者法律享有解除權,從而擺脫合同的束縛。在房屋租賃合同中,除當事人約定外,根據《合同法》的有關規定,有下列情形之一的,雙方均有權解除合同:1。租賃房屋存在使承租人無法使用的瑕疵(包括財產、權利瑕疵),或者承租人利益受到重大影響,或者在一定期限內不能取得租賃房屋使用收益,或者不能實現合同目的的,承租人可以解除合同由于租賃房屋的損壞而無法實現。《合同法》第二百三十一條規定:因不可歸責于承租人的原因致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者拒絕支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失而不能達成合同目的的,承租人可以解除合同合同。《合同法》第233條規定,租賃物危及承租人安全、健康的,即使承租人在簽訂合同時知道租賃物不合格,也可以隨時解除合同。《合同法》第233條規定,僅限于財產瑕疵,財產瑕疵危及承租人的安全或者健康。我們認為,對于租賃房屋的瑕疵,無論是財產瑕疵還是權利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四條第(四)項的規定,承租人都可以要求解除合同。承租人因租賃房屋的瑕疵主張解除合同的,應當符合下列條件:(一)阻礙承租人使用收益的障礙必須嚴重。但是,出租房屋與承租人有特殊利害關系的,即使障礙不嚴重,也應當允許承租人解除合同。(2) 出租人不得在通知期限內進行修理。但是,如果無法修理或者有可能但與承租人沒有利害關系,可以不經通知終止合同。根據《合同法》第233條的規定,合同可以隨時終止。但需要注意的是,前提是租賃房屋的瑕疵已經達到危及承租人(包括共同居住人)安全或者健康的程度。在這種情況下,即使承租人在簽訂合同時知道出租房屋存在瑕疵,也不影響合同的解除。這不同于一般的合同解除規則,其立法理由是絕對保護人民的生命健康。本條作出了相反的解釋,即租賃房屋的缺陷不會危害承租人的安全或者健康,并且在訂立合同時承租人已經知道該缺陷的,承租人不得要求解除合同。2出租人的撤銷權。包括:(1)承租人違反約定方式,或者不按租賃房屋性質使用租賃房屋收入的。《合同法》第219條規定:承租人未按照約定的方式或者租賃物的性質使用租賃物,造成租賃物滅失的,出租人可以解除合同,并要求賠償損失。(2) 承租人遲延支付租金,未在催交期限內支付的。《合同法》第二百二十七條規定,承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付租金。承租人逾期不付款的,出租人可以解除合同。(3) 承租人未經出租人同意,將出租房屋轉租給第三人。《合同法》第二百二十四條第二款規定,承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。三。雙方均有權終止合同。雙方可隨時解除房屋租賃合同。《合同法》第232條規定,當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為無限期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人應當在合理期限內通知承租人。實踐中,房屋租賃合同解除引發的糾紛較多。在處理此類糾紛時,應注意:1。當事人有約定的,以約定為準;沒有約定的,只能依照法律規定解除房屋租賃合同,否則,將構成違約。2合同的解除不是因滿足解除條件而自然發生的,而是由解除權人行使。在這里我們需要區分合同終止和有終止條件的合同。前者因法定條件或約定條件的實現而享有成立權,其效力是實際行使解除權所必需的;后者因約定(非法定)條件的實現而自然具有合同消滅的效力。根據《合同法》第九十六條的規定,合同解除權應當以通知的方式行使。但是,這并不妨礙它以訴訟的方式行使,因為起訴本身可以被視為一種通知。

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