最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律問題的解釋。為正確審理城市房屋租賃合同糾紛，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》，制定本解釋，《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐。第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)房屋租賃合同糾紛案件可參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

當(dāng)事人按照國家福利政策租賃公共住房、廉租房、經(jīng)濟適用房發(fā)生的糾紛，不適用本解釋。第二條出租人與承租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建造的房屋簽訂的租賃合同無效。但是，在一審辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定其有效。第三條出租人與承租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時建筑簽訂的租賃合同無效。但是，在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定為有效。

租賃期限超過臨時建筑使用年限的，超過租賃期限的部分無效。但在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定延長租賃期限內(nèi)的租賃期限有效。第四條當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)，請求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定房屋租賃合同的生效條件為辦理登記備案手續(xù)的，以約定為準(zhǔn)。但是，一方履行了主要義務(wù)，但另一方接受的除外。第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人要求按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)繳納占用費的，人民法院一般予以支持。

當(dāng)事人因合同無效要求賠償損失的，人民法院依照合同法和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的有關(guān)規(guī)定處理。第六條出租人就同一房屋訂立多份租賃合同，承租人在合同均有效的情況下要求履行合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已合法占用租賃房屋<（2）已辦理登記備案手續(xù)；（3）合同成立較早。

承租人未取得租賃房屋，要求解除合同并賠償損失的，依照合同法有關(guān)規(guī)定處理。第七條承租人擅自改變房屋主體、承重結(jié)構(gòu)或者擴建房屋，在出租人要求的合理期限內(nèi)未恢復(fù)原狀的，出租人要求解除合同并賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法處理依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。第八條有下列情形之一，租賃房屋不能使用，承租人要求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）租賃房屋被司法、行政機關(guān)依法查封；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定的。第九條承租人經(jīng)出租人同意裝修，租賃合同無效的，附設(shè)的裝修不形成，出租人同意使用的，可以轉(zhuǎn)為出租人的所有權(quán)；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

出租人同意使用所附裝修的，可以轉(zhuǎn)換為出租人的所有權(quán)；出租人不同意使用的，雙方應(yīng)當(dāng)按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝修，租賃期滿或者合同終止的，除當(dāng)事人另有約定外，不構(gòu)成附著物的裝修可以由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第十一條經(jīng)出租人同意解除合同時，雙方對所附裝修的處理沒有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同終止，承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持；（2） 因承租人違約導(dǎo)致合同終止，承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意使用的，應(yīng)當(dāng)在使用價值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補償。

（3）因雙方違約而終止合同的，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失由雙方按各自過錯承擔(dān)；（4）因不可歸責(zé)于雙方的原因終止合同的，剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值損失，按照公平原則由雙方分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。第十二條承租人經(jīng)出租人同意，進行裝修裝飾，租賃期滿，承租人要求出租人賠償附帶裝修費用的，不予支持。除非雙方另有約定。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意進行裝修、擴建的費用，由承租人承擔(dān)。出租人要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。第十四條經(jīng)出租人同意，承租人同意擴建工程，但雙方對擴建費用的處理意見不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別按照下列情形處理：（一）辦理合法施工手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)支付擴建費用由出租人承擔(dān)；未辦理合法施工手續(xù)的，擴建費用由雙方按過錯分?jǐn)偂５谑鍡l承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超出部分的約定無效。除非出租人和承租人另有約定。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議的，人民法院不支持以承租人不同意為理由提出解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的請求。因租賃合同發(fā)生糾紛的，人民法院可以通知分承租人作為第三人參加訴訟。第十七條出租人因承租人拖欠租金請求解除合同的，分承租人代表承租人請求支付租金和違約金，以維護出租人解除合同的權(quán)利，人民法院應(yīng)予支持。除非轉(zhuǎn)租合同無效。

如果分承租人支付的租金和違約金超過應(yīng)支付的租金，則可以轉(zhuǎn)換為租金或從承租人處收回。第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者終止，出租人要求負有騰空義務(wù)的分租人支付逾期騰空房屋占用費的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。第十九條承租人出租房屋從事經(jīng)營活動的