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寧波
如果房東違約不賣
如果賣家不賣房子該怎么辦？
簽訂二手房買賣合同后，出賣人不違約出售房屋的，可以依法依合同追究出賣人的違約責(zé)任。通常情況下，出賣人應(yīng)按房屋買賣合同約定的定金的兩倍返還買受人定金。首先，買方可以宣布終止合同，并要求賣方退還定金和支付違約金。《合同法》第一百零八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行合同義務(wù)的，對方可以要求其在履行期屆滿前承擔(dān)違約責(zé)任。”有了法律依據(jù)，接下來最重要的是要有證據(jù)支持，所以買受人一定要收集并確定出賣人堅(jiān)決不賣房子的證據(jù)。一旦賣方表示有意違約，買方應(yīng)立即咨詢專業(yè)律師，指導(dǎo)收集證據(jù)，以備日后談判或訴訟。第二，如果按收購價的20%處罰不足以彌補(bǔ)損失，可以加大處罰力度。一般購房合同條款顯示：雙倍返還定金或房價的20%。按照房價飛漲40%-50%的標(biāo)準(zhǔn)，即使賣方承擔(dān)20%的違約金，也不足以彌補(bǔ)買方的購房成本，也就是說不足以彌補(bǔ)買方的損失。在這種情況下，買受人可以依照合同法第一百一十四條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定，一方違約時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向另一方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定違約損失賠償額的計算方法。”如果約定的違約金低于造成的損失，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金”買受人認(rèn)為買受人及時支付的20%的違約金仍不足以彌補(bǔ)自己的損失的，可以要求增加賠償金。但此時，買受人需要證明損失金額，有充分證據(jù)的，法官有依據(jù)支持增加違約賠償金。
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