1、 商品房及其估價特點如下：1。有利可圖的商品房要么由業(yè)主自行經(jīng)營，要么由業(yè)主出租給他人，要么由業(yè)主與他人以合資形式共同經(jīng)營。通過這些商業(yè)形式，業(yè)主可以獲得住房收入。經(jīng)營性住房的年租金是年收入的基礎(chǔ)。合同規(guī)定了具體經(jīng)營房屋的具體年租金。一般來說，經(jīng)營性房屋的年收入是從年租金中扣除年度維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等現(xiàn)金支出后獲得的。商品房的客觀價值具有相同的區(qū)域因素和個體因素，基本相同。部分商住樓的經(jīng)營內(nèi)容多樣化

不同經(jīng)營內(nèi)容的商住樓收入和收益率不同，收益法估值對應(yīng)的資本化率也不同。在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市，銷售經(jīng)營性住房的例子很多，經(jīng)營性住房的資本化率可以采用同類商品房的價格、年收入和收入現(xiàn)值的計算公式來計算。

在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)營性住房的資本化率可以采用同類商品房的價格、年收入和收入現(xiàn)值的計算公式計算。對于收入超過40年的商品房，可采用類似的租售比作為資本化率的近似值。雖然用租售比作為資本化率存在一定的誤差，但它比其他方法更科學(xué)，更容易被拆遷方接受，更符合實際。

6。小街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場

小街一樓商鋪門面相鄰的街道相當(dāng)于大型商場商鋪的過道，增加了一樓商鋪的實際營業(yè)面積。在計算沿街商鋪建筑面積時，應(yīng)適當(dāng)考慮“占道”增加的營業(yè)面積。7不同空間位置商鋪的客觀租金是有規(guī)律的。我們發(fā)現(xiàn)，沒有自動扶梯的商場二樓和三樓的租金分別約為一樓的38%和34%；垂直于特定商業(yè)街的小街上的商鋪租金隨著商鋪與特定街道距離的增加而降低；有相同的地段特定商業(yè)街道的租金。根據(jù)這些規(guī)定，我們可以按照路線價格法等方法評估商品房的拆遷補(bǔ)償價格。二是商品房拆遷補(bǔ)償估價原則。對無法確認(rèn)其合法產(chǎn)權(quán)的商品房，必須在估價報告中說明，估價和估價結(jié)論是以估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)為前提的。我們在拆遷中發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，很多被拆遷的房屋根本沒有登記。因此，在實際操作過程中，評估機(jī)構(gòu)必須注意合理規(guī)避潛在的風(fēng)險。對于沒有或無法核實合法產(chǎn)權(quán)的房屋，必須在報告中具體說明。（2）使用的合法性。評估人員只能對經(jīng)認(rèn)定為“商業(yè)”、“商業(yè)”或“商業(yè)服務(wù)”的合法經(jīng)營性房屋進(jìn)行評估。目前，許多非經(jīng)營性房屋，如臨街房屋，在不改變用途的情況下，被用作經(jīng)營性房屋。評估時應(yīng)特別注意。原則上，評估人員不能將這些房屋評估為拆遷補(bǔ)償?shù)摹盃I業(yè)用房”。建設(shè)部《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷人和被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積有約定的，他們可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估，“這說明鑒定被拆遷房屋的性質(zhì)是進(jìn)行評估的前提，對于用途不明確的房屋，評估機(jī)構(gòu)絕不能貿(mào)然出具正式的評估報告。如果拆遷當(dāng)事人暫時不能確定房屋性質(zhì)，而需要作出評估結(jié)論，我們的經(jīng)驗是要求委托人提出正式的書面委托書，委托書中按照不同的假設(shè)用途對評估對象進(jìn)行評估，然后根據(jù)不同的假設(shè)用途出具不同結(jié)論的初步評估報告，供拆遷雙方參考。

2。保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為最高最佳使用原則

商品房拆遷補(bǔ)償估價的最高最佳使用原則是以保持現(xiàn)狀繼續(xù)合法使用為前提的最高最佳使用原則。替代原則有兩層含義。首先，從結(jié)果上看，評估結(jié)果不應(yīng)偏離公開市場同類房地產(chǎn)的成交價格；其次，從評估方法上看，可以采用市場法對商品房拆遷補(bǔ)償進(jìn)行評估。（1） 將被拆遷的營業(yè)用房在不同時期的收入，按照資本時值率（資本化率）折算為評估時點的現(xiàn)值。（2） 根據(jù)規(guī)定，拆遷補(bǔ)償評估時點為房屋拆遷許可證簽發(fā)之日。對規(guī)模較大、分期實施的拆遷項目，評估時點為本次房屋拆遷的實施日期。第三，商品房拆遷補(bǔ)償評估方法主要有四種：收益法、市場比較法、成本法和路線價格法。前三種方法是常用的。本文主要研究路線價格法在拆遷估價中的應(yīng)用。

路線價格法是設(shè)定城市商品房用地面向某一特定街道、等通達(dá)性的標(biāo)準(zhǔn)深度，在標(biāo)準(zhǔn)深度上計算若干首層商品房的樓面價，取其平均樓面價作為特定街道的路線價格，然后利用相應(yīng)的深度百分比表和其他修正率表對具體街道上的每一套商品房的一樓價格的評估方法進(jìn)行修正計算。對于平均深度較低的沿街商品房，首層地價可采用“四三二一”法則、臺灣街道深度指數(shù)、角地、三角地、袖珍地、室內(nèi)土地深度指數(shù)計算；對于垂直特定街道、深巷的商品房，綜合商場和市場，一樓的地價可以通過使用路線價格和日本的深度百分比來計算，然后建筑物可以重置為新的價格。首層商品房的拆遷補(bǔ)償價格可以評估。

舊城改造中有大量的商品房拆遷。路線價格法是一種快速計算一層商品房樓面價、拆遷補(bǔ)償價和價值的方法。只要合理選擇線路斷面、深度指標(biāo)等參數(shù)，線路價格計算中的參數(shù)賦值嚴(yán)格、科學(xué)，采用線路價格法得出的拆遷價格一般是客觀、公正的。我們首次將路線價格法應(yīng)用于多福南路漢正街第一個大型拆遷項目的評估中，是一次大膽而成功的嘗試。在評估中，首先采用收益法和成本法計算漢正街一層商品房的樓面價，并以此作為路線價。我們采用日本巷深百分比進(jìn)行多次放大修正，計算出與漢正街垂直的永寧巷兩側(cè)一層商品房的樓面價。評估過程簡單、快速、清晰，評估結(jié)果客觀、公正、準(zhǔn)確，雙方未提出異議，事半功倍。此外，路線價格法也常被用來解決商品房拆遷評估中遇到的一些棘手問題。比如我們在龍王廟的拆遷評估中遇到了一個樓盤。由于歷史原因，形成了街邊部分法定用途為辦公用而非營業(yè)用的“怪局面”。其他評估方法很難確定非臨街商業(yè)用房的合理價格，路線價格法中的袋裝土地評估思想很容易解決這一問題。

各種評估方法得出的拆遷補(bǔ)償價格一般不盡相同。評估人員可根據(jù)經(jīng)驗對各項評估結(jié)果進(jìn)行權(quán)重判斷，采用加權(quán)平均法得出客觀、公正的拆遷補(bǔ)償價格。

以上是小編對“商業(yè)地產(chǎn)征收與補(bǔ)償原則”問題的回答