簽訂房屋租賃協(xié)議時(shí)應(yīng)注意什么？

I.轉(zhuǎn)租、“轉(zhuǎn)讓”和獨(dú)立租賃合同。

企業(yè)在租賃一段時(shí)間后，往往會(huì)因?yàn)榻?jīng)營不善而考慮將租賃的店鋪“轉(zhuǎn)租”或轉(zhuǎn)租出去。租商鋪的時(shí)候，一定要搞清楚誰是商鋪的真正產(chǎn)權(quán)人。如果經(jīng)營者現(xiàn)在不是產(chǎn)權(quán)人，就會(huì)涉及轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的問題。在商鋪?zhàn)赓U中，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象非常普遍。我們?cè)?jīng)在一條鏈子里碰到過將近十只手，這太神奇了。

在維護(hù)分租人與房東租賃關(guān)系的同時(shí)，分租人與分租人之間衍生租賃合同的行為屬于商鋪轉(zhuǎn)租；原承租人撤銷租賃合同，新承租人取代原租賃法律地位的行為屬于商鋪轉(zhuǎn)租商鋪（租賃合同）轉(zhuǎn)讓；原租賃合同終止，新承租人與房東重新簽訂租賃合同，就租賃合同所涉及的問題重新協(xié)商為獨(dú)立租賃合同。

使用轉(zhuǎn)租時(shí)，需確認(rèn)轉(zhuǎn)租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租，確保本租賃合同的期限不超過原租賃合同的租賃期限，并審核所有原租賃合同的效力。因?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/contract/115.html' target='_blank' data-horse>轉(zhuǎn)租合同的效力取決于前一方合同的效力和前一方的轉(zhuǎn)租權(quán)。在實(shí)踐中，即使之前所有的合同都有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，最好還是要求房東書面確認(rèn)。由于商鋪?zhàn)饨鹜ǔ２粩嗌蠞q，房東拒絕轉(zhuǎn)租、要求提高租金的情況并不少見。而且，事前合同的效力尚未通過訴訟或公證確認(rèn)，審查只能作出初步認(rèn)定。

使用租賃合同轉(zhuǎn)讓方式時(shí)，最好、最簡便的方法是對(duì)原租賃合同進(jìn)行解釋和補(bǔ)充，以保持合同前后內(nèi)容的一致性。但必須注意已履行的合同義務(wù)與未履行的合同義務(wù)之間的聯(lián)系，特別是定金與未付租金之間的聯(lián)系。

使用獨(dú)立租賃合同時(shí)，應(yīng)確認(rèn)原租賃合同已有效終止，并注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到我們自己的租賃合同。

無論采用上述哪種方式租賃商鋪，在商業(yè)習(xí)慣上都存在“過戶費(fèi)”的問題。也就是說，上家租住商鋪時(shí)，出于裝修等原因投入了一定的資金。上家退出企業(yè)交給下家使用時(shí)，要求下家給予一定的補(bǔ)償。即使裝修費(fèi)用不多或根本不裝修（上房有的純粹從事租賃投資），在商鋪的市場情況下，下房也不能拒絕上房的要求。只要同意轉(zhuǎn)讓費(fèi)，就不存在違法或強(qiáng)制的說法。二是營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)。經(jīng)營者要想合法經(jīng)營，需要辦理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。根據(jù)法律規(guī)定，經(jīng)營者需要有經(jīng)營場所的，在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)需要提供房產(chǎn)證或租賃合同。一般來說，如果該店原經(jīng)營者的營業(yè)執(zhí)照未被注銷或變更為其他注冊(cè)地址，新承租人將無法與該店申請(qǐng)新的營業(yè)執(zhí)照（不同于商場營業(yè)執(zhí)照之間的關(guān)系，市場等綜合性場所和具體攤位的營業(yè)執(zhí)照）。

然而，也有許多經(jīng)營者不申請(qǐng)營業(yè)執(zhí)照，借用正手的營業(yè)執(zhí)照。事實(shí)上，這種經(jīng)營不構(gòu)成合作經(jīng)營或合同經(jīng)營。實(shí)際上，借照轉(zhuǎn)租商鋪或轉(zhuǎn)讓租賃合同都是違法的。一方面，它不完全合法，另一方面，它很容易受到正手。

此外，一些業(yè)主擅自將商鋪分割，分別出租給幾家企業(yè)。這也將導(dǎo)致企業(yè)之間的營業(yè)執(zhí)照面臨障礙。第三，裝修問題，每家企業(yè)接管店鋪后，通常需要在開業(yè)前進(jìn)行一些裝修；一些加盟店、代理商和連鎖店也需要強(qiáng)調(diào)裝修風(fēng)格的統(tǒng)一。但具體出租的商鋪可能不符合這一要求，因?yàn)樯啼佈b修不能破壞主體結(jié)構(gòu)。同時(shí)，租賃合同到期后，裝修如何處理也應(yīng)在租賃合同中明確約定。否則，承租人的賠償請(qǐng)求與出租人的歸還請(qǐng)求之間很容易發(fā)生沖突。一些商店經(jīng)營者對(duì)電容器有特殊要求，需要擴(kuò)大。然而，擴(kuò)容并非易事。需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，有關(guān)部門將按計(jì)劃嚴(yán)格限制電容。一些新開的商場或市場，為了吸引商家，往往明示或暗示，近期該地區(qū)將建成配套完善、人氣良好的商圈，并給予商家各種口頭承諾。然而，這一事實(shí)往往使租客無法實(shí)現(xiàn)自己的愿望，甚至損失了所有的錢。租完店后，很多事情都需要房東的配合。比如，房東需要提供房產(chǎn)證辦理營業(yè)執(zhí)照，房東還需要提供裝修的相關(guān)材料。擴(kuò)張更為重要。但是，如果合同中對(duì)這些問題沒有約定，房東往往以無義務(wù)為由拒絕合作，或以其他理由拖延合作。我們知道，在我們復(fù)雜的行政體制中，環(huán)衛(wèi)、工商、消防、規(guī)劃等各個(gè)行政部門都會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行管理和制約。由于這些部門的介入，利用租賃商鋪經(jīng)營的目的往往無法實(shí)現(xiàn)。比如，居民樓一樓的臨街商鋪的餐飲活動(dòng)受到環(huán)衛(wèi)部門的限制。這些限制并沒有得到企業(yè)的充分理解和預(yù)測。但如果合同中約定了商鋪?zhàn)赓U的目的，當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)受到相關(guān)管理部門限制時(shí)，可以以無法實(shí)現(xiàn)合同目的為由終止租賃合同，無需承擔(dān)違約責(zé)任。8拆遷戶往往希望能夠長期穩(wěn)定經(jīng)營。如果生意好，他們會(huì)增加投資。但是，如果拆遷，那么企業(yè)的愿望就會(huì)落空。如果已經(jīng)納入拆遷紅線范圍，連營業(yè)執(zhí)照都不能申請(qǐng)。考慮到房東，特別是轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)讓人，可能會(huì)隱瞞這些重要信息。因此，預(yù)測未來搬遷趨勢，參考城市規(guī)劃紅線圖是非常重要的。在合同中還必須就未來可能的搬遷達(dá)成協(xié)議。9注明擬出租的商鋪或物業(yè)的地址、面積、范圍和租賃用途。

1。比如，成都市某區(qū)某街道的商鋪號(hào)要明確，具體面積要明確，范圍要突出，商鋪要放在地圖上。一定要在房子的結(jié)構(gòu)圖上畫出你的范圍，并把它寫在合同上，因?yàn)槿绻麤]有明確的范圍，將來某個(gè)渠道或者某個(gè)墻可能會(huì)有爭議。

2。寫下目的，如餐飲和家裝。在簽合同之前確定你想做什么。例如，如果你想開一家餐館或美容院，你必須首先限制，并在合同中寫清楚。做什么一定要表達(dá)出來，萬一有沖突，業(yè)主或出租人都會(huì)拿這個(gè)來麻煩你。這也是由雙方?jīng)Q定的。一切都是為了避免可能的沖突。一定要定義表達(dá)式的具體用法。如果你將來想做其他生意，可以和出租人商量。

總之，通過上面的簡要介紹，我們知道房屋租賃協(xié)議并不是一個(gè)簡單的協(xié)議，所有的條款都涉及到承租人和房東的利益，具有相應(yīng)的法律利益。在發(fā)生爭議或違約的情況下，雙方都可以以此作為法律保護(hù)的依據(jù)。因此，租商鋪時(shí)，一定要先了解房子和房東的情況，多調(diào)查多咨詢，不要著急。律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎參加法律咨詢。