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寧波
如何處理非法轉租和孳息
未經出租人同意，擅自轉租的，合同無效，原物及其孳息退還出租人。非法轉租的效力：《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規定：“經出租人同意，承租人可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，出租人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的，出租人可以解除合同。”同時，我國建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定，未經出租人同意，辦理登記備案，擅自將房屋轉租的，其租賃行為無效，沒收違法所得，并處罰金他將被罰款。作為回應。許多人認為未經出租人同意的轉租合同是無效的。我認為這種觀點太草率了。至于這兩個規范性文件之間的關系，《合同法》是全國人大制定的民事法律關系基本法，其頒布時間遠遠晚于建設部的《城市房屋租賃管理辦法》。最高人民法院對《合同法》的解釋（二）合同效力的認定依據法律、行政法規。我國《合同法》以充分尊重當事人意思自治為原則，對無效合同的認定標準作了嚴格的規定。其目的是鼓勵交易，繁榮經濟。只有法律、行政法規的強制性規定才能作為確定合同效力的依據，而地方性法規、行政規章一般不能作為確定合同效力的依據。因此，建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》中“未經出租人同意并登記轉租”的規定只具有行政效力，不具有司法效力，不能作為判定合同是否有效的依據。但是，《合同法》第二百二十四條是否意味著擅自轉租合同無效或者效力待定？首先，筆者認為，未經出租人事先同意，轉租合同不能被視為無效。因為《合同法》明確規定，確定合同無效必須有法律、行政法規的強制性規定。對于擅自轉租的行為，出租人可以隨意解除或者不解除合同，法律根本不禁止轉租。其次，轉租合同不應因為出租人不同意轉租而被視為無效。出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，但轉租合同僅對轉租人和轉租人具有約束力。即使出租人解除合同，轉租合同對雙方仍具有一定的約束力，轉租人可以按照轉租合同的規定要求轉租人承擔賠償責任。最后，如果出租人不同意轉租并要求終止合同，則轉租合同將從出租人提出索賠時起終止。轉租的有效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人享有租賃權。隨著原租賃關系的解除，承租人將不再享有租賃權，也將無法履行轉租合同，轉租合同將失去存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，并非無效。經出租人同意，承租人可以將租約轉租給第三方。承租人轉租的，出租人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。如果您的情況比較復雜，律師協會還提供律師在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎
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