如果二手房交易失敗，中介費能否退還？

司法程序中對中介費的認定和處理有三種方式，除買賣雙方因中介公司自身原因未能履行合同外，其他兩種情況可能涉及一定的人工成本。在買房之前，我們需要了解二手房買家的正常交易流程，妥善保護他們在二手房銷售中的合法權益，首先要了解一套相對規(guī)范的交易流程，“李×華認為，購房者首先需要了解房屋的整體情況和產權情況，并要求出賣人提供法律文件，包括房屋所有權證、身份證件等文件。出賣人提供的房屋合法，可以在市場上交易的，買受人可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房銷售的必要程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或房屋買賣合同）。

買賣雙方經協(xié)商，就房屋的位置、房產狀況、成交價格、交付時間、交付方式、產權處理等達成協(xié)議后，雙方至少簽訂房屋買賣合同一式三份。買賣雙方應共同向房地產交易管理部門申請審核。買賣雙方向房地產管理部門提出申請后，房地產管理部門對符合掛牌條件的房屋，應當查驗相關證件，審核產權，辦理過戶手續(xù)，無產權或者部分產權的，未經其他產權共有人書面同意，不予申請，禁止上市交易。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況、購買對象以及交易部門事先設定的審批權限，逐級申請審批。在納稅方面。稅費構成復雜，這取決于交易房屋的性質。比如，房改房、危房、經濟適用房等商品房的稅費構成不同。之后辦理產權過戶手續(xù)。在房地產交易管理部門辦理產權變更登記后，將交易資料移交發(fā)證部門，買受人持領取房屋所有權證通知書到發(fā)證部門辦理新的產權證。對于貸款的買方，在與賣方簽訂房屋買賣合同后，買賣雙方到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。銀行審核買家的信用，評估雙方想交易的房子，從而確定買家的貸款金額，然后批準買家的貸款。雙方完成產權變更登記，購房人領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性劃轉發(fā)放。買受人取得房屋所有權證，付清全部房款，出賣人交付房屋并結清全部房屋后，雙方的二手房買賣合同全部履行完畢。在一系列的二手房買賣交易中，對于中介費和“服務費”的支付有三種司法處理方式，老百姓通常會產生一種誤解，認為中介費應該在辦理過戶手續(xù)后才支付。事實上，這種觀點是不完整的。他表示，在認定中介費和“服務費”時，有三種司法處理不過，值得注意的是，中介公司可以要求收取適當?shù)姆召M。2、 如果中介公司促使買賣雙方簽訂買賣合同（協(xié)議），但不是因為中介公司的原因，買賣雙方未能履行合同、完成交易的，中介公司仍有權收取中介費，但應酌情減少。3、 中介公司促使買賣雙方簽訂買賣合同（協(xié)議），但由于中介公司的原因，買賣雙方未能履行合同完成交易，中介公司無權收取中介費。”事實上，在中介公司為買賣雙方簽訂買賣合同提供便利后，當事人因中介公司自身以外的原因需要承擔一定的費用。因此，買賣雙方在簽訂買賣合同時要謹慎。”李華提醒，在目前成交量低迷的情況下，一些中介公司為了維持生計，賺取中介費，往往采取一些策略，變相“逼”當事人交納中介費。

案例一勸說沒有明確購房意向的人簽訂意向協(xié)議

市民王女士要給兒子買房。中介帶王女士看房后，她用各種方式說服王女士簽訂購房意向書。簽約后，王女士放棄了買房。中介公司起訴法院索要中介費。

分析：由于王女士以中介公司等多種方式簽訂了購房意向書（無明確購房意向），王女士放棄了購房，法院認為中介公司未能為買賣雙方簽訂買賣合同（協(xié)議）提供便利，無權收取中介費。不過，作為中介公司，王女士還是可以要求適當?shù)姆召M，也就是說，她必須向中介公司支付適當?shù)姆召M。

在案例2中，買方和賣方被要求先簽署一份意向書，經過進一步談判后再簽署一份銷售合同，而買方和賣方則被說服直接簽署一份銷售合同。市民王女士準備為兒子結婚買房。在中介的指導下看房后，她確認了自己的購房意向。中介表示，沒有必要直接簽訂意向協(xié)議和網上備案，之后買賣雙方同意不履行合同。中介公司起訴法院索要中介費。

分析：按照流程，先簽訂意向書，再“進一步協(xié)商簽訂銷售合同”。但中介公司省略了“意向書”環(huán)節(jié)，直接要求買受人簽訂買賣合同，但隨后買賣雙方協(xié)商放棄購房。在本案中，由于買賣合同已經簽訂，法院仍支持收取中介費的請求，但考慮到確實如此，應酌情降低中介費。

在案例3中，限購房主說他有辦法幫他買房，說服買賣雙方簽訂買賣合同。李小姐打算買一棟新別墅。因為她丈夫的房子受到限制，他擔心買不起。不過，中介表示，他有辦法操作并勸說買賣雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》，但最終成交失敗。中介公司起訴法院索要中介費。

分析：一直限購的李女士一家，在中介聲稱自己“有辦法經營”時，與前輩簽訂了買賣合同，但最終因購房無法過戶，購房失敗。實質上，在中介公司的“勸說”下，中介公司從購房開始到購房結束都負有主體責任，也就是說，雖然中介公司出資購房的買賣合同成立了，但中介公司沒有履行合同，所以才有了結果法院認為，中介無權索要中介費。

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