買賣雙方簽訂買賣合同前,買受人必須核對出賣人證件,主要包括房產證、身份證、戶口簿、購房合同原件、稅務發票原件和結婚證(如未結婚,則為單身證)。二是注重房屋產權。住宅的正確狀態是購買二手房的前提和基礎。只有賣方擁有完整無瑕的所有權,交易的合法性才能得到保障。很多人買二手房時,賣房人可能還沒有拿到房產證。此時,買方的交易風險很大。購房者有可能長期拿不到房產證,也有可能根本拿不到房產證,因此購房者永遠無法取得購房的物權。建議在購買二手房時,要注意賣方是否實際取得了房產證。三是關注房屋的抵押狀況。
通常,出賣人出售房屋時,房屋本身的部分銀行貸款尚未還清,即房屋處于抵押狀態。從法律上講,賣方在付清銀行貸款之前不能出售房子。除非銀行同意出售,否則所簽合同無效。在實際操作中,賣房人通常要求購房人提前支付一部分房款,以償還銀行貸款。銀行辦理抵押解除手續后,雙方可辦理交易手續。這種交易方式,律師提醒廣大購房者直接向按揭銀行付款,否則出賣人不辦理解除按揭,這可能導致購房者面臨合同無效的風險,最后可能無法收回按揭。四是關注房屋的出租狀況。
出賣人的房屋已出租的,承租人對該房屋享有優先購買權,買受人應當取得承租人放棄優先購買權的聲明,否則承租人有權主張買賣雙方簽訂的買賣合同無效。同時,即使承租人放棄優先購買權,如果承租人的租賃期限尚未屆滿,承租人有權要求買受人繼續履行原租賃合同。這將對買家產生影響。第五,注意房屋的性質。
房屋有幾種性質:商品房、經濟適用房、集資房、公房按標準價購買、公房按成本價購買、中央生產用房等,鑒于房屋性質的不同,房屋交易過程中的適用法律也不盡相同。因此,建議大家在購買二手房時要區分房屋性質。六是注重住房質量。
一些二手房歷史悠久,可能會出現一些質量問題,如漏水、墻體嚴重裂縫等,建議購房者在驗房時仔細檢查墻體是否有裂縫,主要檢查廚房、衛生間是否漏水,這是值得注意的當前住宅質量普遍存在的問題。第七,關注住房安置。
許多人購買二手房是為了獲得戶籍和送孩子上學。然而,買房后,他們發現房子里有很多陌生人的戶口,這使得他們的戶口無法入住。八是注意房屋財產的交付程序。
許多人認為交易是在過戶手續之后完成的,但事實并非如此。權屬轉移后,買賣雙方共同辦理房屋交付手續,即房屋內的水、電、氣、有限電視、電話、物業、暖氣、公共維修資金轉移等結算手續。只有這些手續辦妥后,整個二手房交易才能算順利完成。第九,注意房屋周邊環境。
了解小區的建設年代、居住群體、周邊設施是否齊全、交通是否便利、周邊環境是否嘈雜,如:有無高壓電線、有無城市軌道或鐵軌、有無泵房等。,同時,要注意房屋所在樓層是否為管道樓層,是否為頂層,因為頂層最容易漏水。第十,關注中介公司。
目前,由于中介公司壟斷了大量房屋,買賣雙方被迫通過中介公司獲取信息,達成交易。中介公司作為專業的房地產中介機構,應該對買賣雙方的資質、房屋權屬以及交易信息的真實性進行審核。否則,因中介公司原因給買賣雙方造成損失的,中介公司應當承擔賠償責任。在二手房交易的整個過程中,風險無處不在。除了上述十種情況外,還有很多其他情況,比如關房。為了防范風險,避免損失,建議買方簽訂詳細的銷售合同。因為我們不能保證風險不會發生,但我們可以避免把你們的損失降到最低。
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