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寧波
二手房銷售中應該考察什么
在二手房銷售業(yè)務中，應當查驗二手房權屬證明及相關證件。未依法登記領取房地產權證的，不得出售；并向房地產交易中心調查核實權證及其內容的真實性。（1） 二手房轉讓人應當是依法登記并取得房地產產權證的二手房所有人。（二）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。（三）二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，應當審查公司董事會、股東會批準的書面文件。（四）二手房屬于國有資產或者集體資產的，應當審查政府主管部門的批準文件。在共同財產審查中，要審查是否有共同所有人同意轉讓的書面證明。
4。權利限制審查
有必要審查司法、行政機關是否依法裁定查封、限制二手房其他形式的權利。
5。審查其他權利的設置
我們應該審查二手房抵押貸款和其他權利的設置。如有，應審查是否有取得抵押權人和其他權利人書面同意的證明。（1） 在同等條件下，二手房共有人有優(yōu)先購買權。
買賣已出租的二手房，在同等條件下，二手房承租人有優(yōu)先購買權。（二）二手房優(yōu)先購買權人是否放棄了優(yōu)先購買權。買方應得到合理的提示。承租人放棄優(yōu)先購買權的，買受人應當在購買房屋后繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃標的變更合同。（一）司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；（二）依法收回土地使用權的；（三）未經其他共有人書面同意，共有二手房的；（四）權屬糾紛；（五）未依法辦理權屬登記的；（六）未經抵押權人書面同意，抵押、轉讓的；（七）屬于拆遷范圍的；（八）法律、行政法規(guī)禁止的其他情形。為了國家安全和軍事安全，國家安全部門規(guī)定，部分地區(qū)的房屋不能賣給外國人。可向房屋所在地政府有關部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。為保證委托人的合法權益，有必要向委托人提供委托人購買的商品房應當保持正常使用功能的條件。超過合理使用年限繼續(xù)使用的，應當委托具有相應資質等級的勘察設計單位進行鑒定。
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