在二手房交易中，簽訂陰陽合同或許可以省錢，但其背后的法律風(fēng)險卻不容忽視。陰陽合同泛濫，說明房地產(chǎn)市場監(jiān)管思路亟待調(diào)整。

這兩天，在北京工作3年多的李女士以160多萬元的總價買了一套二手房。雖然價格不低，但她很滿意，根據(jù)中介的建議，她與賣家簽訂了一份陰陽合同，“省了近10萬元的稅費(fèi)”。陰陽合同又稱黑白合同，是指二手房交易雙方簽訂的兩套合同。一套陰合同用于實際執(zhí)行，另一套陽合同用于向房管和稅務(wù)部門備案。其中，陰合同中的價格是市場價，而陽合同中的價格往往遠(yuǎn)低于市場價，從而達(dá)到避稅的目的。陰陽合同真的那么神奇嗎？其背后是否存在法律風(fēng)險和危害？記者進(jìn)行了調(diào)查。10月下旬的一天，在北京金融街附近的一家房屋中介門店，中介小孫向記者介紹：“有一套88平方米的房子，每平方米4.3萬元左右。現(xiàn)在你可以看到房子了。“如果你買了它，你能避稅嗎？”記者問。“是的，我們可以按照政府的指導(dǎo)價每平方米1萬元幫助申報稅收，總共可以節(jié)省10萬元以上。”

“在提交給稅務(wù)部門的合同中是否寫著銷售價格是每平方米1萬元？”

“是的，我們將簽訂另一份實際銷售價格合同。”

“這會有問題嗎？”

“不，我們一直這么做，從來沒有問題。”小孫非常自信。

記者還走訪了**西單、崇文門、朝陽門等區(qū)域多家房屋中介公司的門店。多家門店均表示，簽訂陰陽合同已成為公開的秘密，絕大多數(shù)買家都會利用陰陽合同來避稅。

朝陽門附近一家門店的經(jīng)理告訴記者，買受人在購買二手房時，要與出賣人和中介公司簽訂4份協(xié)議，包括存量房買賣合同、中間保險合同、過戶按揭代理合同和委托書。陰陽合同的詭計隱藏在存量房買賣合同中。

為了解釋清楚，店長向記者出示了兩份簽訂的北京存量房銷售合同，其中一份有套，一份有成交號，已經(jīng)通過了房屋土地管理局的審核，上面的價格是政府指導(dǎo)價；另一份沒有套，里面寫的價格是真實的交易價格。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，二手房買賣稅包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅等，其中最重要的是營業(yè)稅。所售二手房購買未滿5年的，出賣人按銷售余額的5.5%繳納營業(yè)稅。既然稅費(fèi)主要由賣方承擔(dān)，為什么買方要搶陰陽合同呢？“在簽訂合同之前，賣方說我要承擔(dān)所有的稅費(fèi)，否則我就不賣了。”李女士說。

李女士的說法得到了很多中介的證實。朝陽門店經(jīng)理表示，雖然理論上主要稅種都是由賣家支付，但他們基本上會要求買家承擔(dān)。消費(fèi)者在支付了高昂房價的同時，也承擔(dān)了不少稅費(fèi)，自然會選擇簽訂合同。法律風(fēng)險不容忽視

然而，陰陽合同是否如房屋中介所說的那么美好？專家提醒，陰陽合同無效，面臨巨大法律風(fēng)險。

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長、中國法學(xué)會民法研究會副會長趙萬義指出，簽訂陰陽合同的主要目的是逃稅或騙取虛假銀行貸款，其目的本身就是違法的。根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，“惡意串通損害國家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”、“以法律形式隱瞞違法目的”等均為無效合同。

“雙方簽訂的合同，只有經(jīng)過法律確認(rèn)，才能被認(rèn)定為有效并受法律保護(hù)。如果合同效力存在瑕疵，當(dāng)事人的權(quán)利將處于不確定狀態(tài)，得不到法律的嚴(yán)格保護(hù)。”趙一萬強(qiáng)調(diào)。他舉例說，如果雙方就交易提起訴訟，法院將審查合同的訂立和效力。一旦合同被視為無效，基于合同的轉(zhuǎn)讓程序可能會因虛假登記而取消。

中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長王毅表示，簽訂陰陽合同也將面臨行政罰款的風(fēng)險。我國稅收征管法明確規(guī)定，納稅人以虛假納稅申報方式不繳納或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅漏稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳稅款，并處5倍以下的罰款。此外，簽訂陰陽合同也可能導(dǎo)致刑事責(zé)任。《中華人民共和國刑法》第二百零一條規(guī)定，納稅人偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額百分之十以上不滿百分之三十，偷稅數(shù)額一萬元以上不滿十萬元的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅額一倍以上五倍以下罰金；偷稅額占應(yīng)納稅額百分之三十以上，偷稅額十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅額一倍以上五倍以下罰金。

除了稅收流失，陰陽合同也直接導(dǎo)致市場價格信號失真。今年9月，北京宣布暫停發(fā)布二手房均價，因統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)與部分中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)“打架”，引起公眾質(zhì)疑。北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人坦言，由于二手房市場存在陰陽合同等復(fù)雜問題，暫時無法對二手房市場進(jìn)行全面調(diào)查，因此暫停數(shù)據(jù)發(fā)布。監(jiān)管思路需要調(diào)整實際上，為了打擊陰陽合同，監(jiān)管部門采取了嚴(yán)厲措施。2009年起，北京市全面推行二手房交易網(wǎng)上簽約，實現(xiàn)了銀行與房屋土地管理局的聯(lián)網(wǎng)。注冊合同和貸款申請合同只能是同一個合同。這樣一來，如果登記合同價格低，銀行貸款就會低，這就擠壓了陰陽合同的生存空間。

今年9月1日，深圳市《房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》實施，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為交易當(dāng)事人規(guī)避交易稅費(fèi)等非法目的提供便利，不得在同一房地產(chǎn)上簽訂陰陽合同。否則，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將被罰款5萬元，經(jīng)紀(jì)人將被罰款2萬元。但本報記者實地采訪發(fā)現(xiàn)，陰陽合同現(xiàn)象并沒有大的改變。一些中介甚至“發(fā)明”了兩種網(wǎng)簽方式來逃避監(jiān)管。

所謂兩次網(wǎng)簽，是指中介機(jī)構(gòu)先幫助購房者進(jìn)行高成交價的網(wǎng)簽，申請貸款；貸款獲批后，取消網(wǎng)簽，重新進(jìn)行低成交價的網(wǎng)簽，繳稅過戶。這樣，購房者可以獲得更多的貸款和減稅。

如果陰陽之間的契約被禁止了，但是還沒有決定，怎么能治愈呢？王毅告訴記者，僅從民法的角度來看，現(xiàn)有的規(guī)則就足以處理陰陽合同的問題。”但在交易領(lǐng)域，如何建立現(xiàn)金交易和賬外交易的制約機(jī)制，確實值得思考。”然而，北京大學(xué)法學(xué)院副教授、房地產(chǎn)法研究中心主任婁*波認(rèn)為，陰陽合同現(xiàn)象泛濫，某種程度上，表明房地產(chǎn)市場的監(jiān)管思路需要調(diào)整。”在二手房交易中，對賣方征收營業(yè)稅、所得稅等稅種原本是為了抑制投機(jī)。但事實證明