在二手房交易中，簽訂陰陽合同或許可以省錢，但其背后的法律風險卻不容忽視。陰陽合同泛濫，說明房地產市場監管思路亟待調整。

這兩天，在北京工作3年多的李女士以160多萬元的總價買了一套二手房。雖然價格不低，但她很滿意，根據中介的建議，她與賣家簽訂了一份陰陽合同，“省了近10萬元的稅費”。陰陽合同又稱黑白合同，是指二手房交易雙方簽訂的兩套合同。一套陰合同用于實際執行，另一套陽合同用于向房管和稅務部門備案。其中，陰合同中的價格是市場價，而陽合同中的價格往往遠低于市場價，從而達到避稅的目的。陰陽合同真的那么神奇嗎？其背后是否存在法律風險和危害？記者進行了調查。10月下旬的一天，在北京金融街附近的一家房屋中介門店，中介小孫向記者介紹：“有一套88平方米的房子，每平方米4.3萬元左右。現在你可以看到房子了。“如果你買了它，你能避稅嗎？”記者問。“是的，我們可以按照政府的指導價每平方米1萬元幫助申報稅收，總共可以節省10萬元以上。”

“在提交給稅務部門的合同中是否寫著銷售價格是每平方米1萬元？”

“是的，我們將簽訂另一份實際銷售價格合同。”

“這會有問題嗎？”

“不，我們一直這么做，從來沒有問題。”小孫非常自信。

記者還走訪了**西單、崇文門、朝陽門等區域多家房屋中介公司的門店。多家門店均表示，簽訂陰陽合同已成為公開的秘密，絕大多數買家都會利用陰陽合同來避稅。

朝陽門附近一家門店的經理告訴記者，買受人在購買二手房時，要與出賣人和中介公司簽訂4份協議，包括存量房買賣合同、中間保險合同、過戶按揭代理合同和委托書。陰陽合同的詭計隱藏在存量房買賣合同中。

為了解釋清楚，店長向記者出示了兩份簽訂的北京存量房銷售合同，其中一份有套，一份有成交號，已經通過了房屋土地管理局的審核，上面的價格是政府指導價；另一份沒有套，里面寫的價格是真實的交易價格。

根據相關規定，二手房買賣稅包括契稅、印花稅、營業稅、個人所得稅等，其中最重要的是營業稅。所售二手房購買未滿5年的，出賣人按銷售余額的5.5%繳納營業稅。既然稅費主要由賣方承擔，為什么買方要搶陰陽合同呢？“在簽訂合同之前，賣方說我要承擔所有的稅費，否則我就不賣了。”李女士說。

李女士的說法得到了很多中介的證實。朝陽門店經理表示，雖然理論上主要稅種都是由賣家支付，但他們基本上會要求買家承擔。消費者在支付了高昂房價的同時，也承擔了不少稅費，自然會選擇簽訂合同。法律風險不容忽視

然而，陰陽合同是否如房屋中介所說的那么美好？專家提醒，陰陽合同無效，面臨巨大法律風險。

西南政法大學民商法學院院長、中國法學會民法研究會副會長趙萬義指出，簽訂陰陽合同的主要目的是逃稅或騙取虛假銀行貸款，其目的本身就是違法的。根據我國《民法通則》和《合同法》的規定，“惡意串通損害國家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規的強制性規定”、“以法律形式隱瞞違法目的”等均為無效合同。

“雙方簽訂的合同，只有經過法律確認，才能被認定為有效并受法律保護。如果合同效力存在瑕疵，當事人的權利將處于不確定狀態，得不到法律的嚴格保護。”趙一萬強調。他舉例說，如果雙方就交易提起訴訟，法院將審查合同的訂立和效力。一旦合同被視為無效，基于合同的轉讓程序可能會因虛假登記而取消。

中國人民大學法學院副院長王毅表示，簽訂陰陽合同也將面臨行政罰款的風險。我國稅收征管法明確規定，納稅人以虛假納稅申報方式不繳納或者少繳應納稅款的，屬于偷稅漏稅，由稅務機關追繳稅款，并處5倍以下的罰款。此外，簽訂陰陽合同也可能導致刑事責任。《中華人民共和國刑法》第二百零一條規定，納稅人偷稅數額占應納稅額百分之十以上不滿百分之三十，偷稅數額一萬元以上不滿十萬元的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅額一倍以上五倍以下罰金；偷稅額占應納稅額百分之三十以上，偷稅額十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅額一倍以上五倍以下罰金。

除了稅收流失，陰陽合同也直接導致市場價格信號失真。今年9月，北京宣布暫停發布二手房均價，因統計部門的數據與部分中介機構的數據“打架”，引起公眾質疑。北京市統計局新聞發言人坦言，由于二手房市場存在陰陽合同等復雜問題，暫時無法對二手房市場進行全面調查，因此暫停數據發布。監管思路需要調整實際上，為了打擊陰陽合同，監管部門采取了嚴厲措施。2009年起，北京市全面推行二手房交易網上簽約，實現了銀行與房屋土地管理局的聯網。注冊合同和貸款申請合同只能是同一個合同。這樣一來，如果登記合同價格低，銀行貸款就會低，這就擠壓了陰陽合同的生存空間。

今年9月1日，深圳市《房地產市場監管辦法》實施，規定房地產經紀機構不得為交易當事人規避交易稅費等非法目的提供便利，不得在同一房地產上簽訂陰陽合同。否則，經紀機構將被罰款5萬元，經紀人將被罰款2萬元。但本報記者實地采訪發現，陰陽合同現象并沒有大的改變。一些中介甚至“發明”了兩種網簽方式來逃避監管。

所謂兩次網簽，是指中介機構先幫助購房者進行高成交價的網簽，申請貸款；貸款獲批后，取消網簽，重新進行低成交價的網簽，繳稅過戶。這樣，購房者可以獲得更多的貸款和減稅。

如果陰陽之間的契約被禁止了，但是還沒有決定，怎么能治愈呢？王毅告訴記者，僅從民法的角度來看，現有的規則就足以處理陰陽合同的問題。”但在交易領域，如何建立現金交易和賬外交易的制約機制，確實值得思考。”然而，北京大學法學院副教授、房地產法研究中心主任婁*波認為，陰陽合同現象泛濫，某種程度上，表明房地產市場的監管思路需要調整。”在二手房交易中，對賣方征收營業稅、所得稅等稅種原本是為了抑制投機。但事實證明