如何判斷二手房的價(jià)格買新房太貴了，很多想買二手房的人進(jìn)退兩難。其實(shí)，只要價(jià)格是固定的，無論是從投資還是居住的角度來看，買二手房都比較劃算。根據(jù)西安房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，我們可以從以下幾個(gè)方面來判斷二手房的價(jià)格。

區(qū)域因素是最關(guān)鍵的

房屋的位置等級(jí)、交通條件、居住環(huán)境和配套設(shè)施都在區(qū)域因素的范圍內(nèi)。交通狀況主要是指道路的通達(dá)性、公交線路的數(shù)量、到達(dá)車站所需的時(shí)間、是否有地方（城市）鐵路經(jīng)過、是否靠近主干道等；社區(qū)環(huán)境主要是指綠化情況、物業(yè)管理情況等，社區(qū)停車情況及相應(yīng)的公共活動(dòng)場所配套情況。目前，西安市南郊、城區(qū)房價(jià)相對(duì)較高，交通相對(duì)便利。但從綠化和配套設(shè)施來看，南郊總體條件好于城區(qū)。此外，大學(xué)聚集在南郊。因此，西安南郊的二手房價(jià)格比市區(qū)高是合理的。市區(qū)和平路附近的二手房價(jià)格在2000元/平方米左右，南郊師范大學(xué)、外苑附近的二手房價(jià)格在2200元/平方米左右。由于東郊高端房地產(chǎn)開發(fā)的增多，普通二手房價(jià)格逐漸上漲；西郊、北郊的二手房價(jià)格相對(duì)便宜，到處都是1500元、1600元/平方米的房子。從房屋自身因素來看，折舊對(duì)二手房的成新率、物業(yè)性質(zhì)、樓層、朝向、戶型格局等價(jià)格影響很大。新房率主要是根據(jù)房屋的建設(shè)年限來計(jì)算的。房屋竣工后，將進(jìn)入折舊期。一般折舊年限為50年，年折舊率為2%。產(chǎn)權(quán)主要分為商品房、成本價(jià)房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)房。對(duì)于位置相近的二手房，商品房價(jià)格最高，成本價(jià)房次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)房價(jià)格最低。樓層方面，二、五層為普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層最好，三四層最好。朝向和戶型對(duì)二手房也有影響，但影響不是太大。西安的二手房多為公房和動(dòng)遷房，大戶型比較少見，一般為2室1廳或3室1廳，面積在70-80平方米之間。需要注意的是，由于天然氣和暖氣已經(jīng)安裝到位，一些房子的價(jià)格會(huì)相對(duì)較高。因此，在計(jì)算房屋價(jià)格時(shí)，應(yīng)剔除房屋面積平均分?jǐn)偟摹半p氣”安裝費(fèi)，得出房地產(chǎn)本身的凈價(jià)，再與市場價(jià)格進(jìn)行比較。

在計(jì)算價(jià)格時(shí)，要選擇一個(gè)好的參考

二手房的交易方式比較特殊，價(jià)格透明度比較低。因此，在購買二手房時(shí)，既要當(dāng)場“調(diào)查”，也要根據(jù)房屋所在地選擇合適的參照物來計(jì)算價(jià)格。以西安市某住宅小區(qū)為例，如果新建普通商品房單價(jià)為2600元/m2，那么該區(qū)域二手房的近似價(jià)格為2600×（1-20%）=2080元。如果標(biāo)的房子使用年限短，戶型比較好，而且“雙氣”已經(jīng)接通，那么每平方米的價(jià)格會(huì)高出50-100元左右。這是商品房產(chǎn)權(quán)的價(jià)格。如果是公房或回遷房，價(jià)格應(yīng)該有所調(diào)整。公房調(diào)整比例約為5%，價(jià)格應(yīng)為2080×（1-5%）=1976元。由于戶型相對(duì)較差等原因，此次退房調(diào)整比例約為8%，其價(jià)格為2080×（1-8%）=1913元。

以上是相關(guān)答案。一般來說，二手房的使用年限越長，價(jià)格就會(huì)越高。二手房的地理位置也會(huì)影響二手房的價(jià)格。如果我們無法確定二手房的價(jià)格，可以請專業(yè)公司來做判斷。如果您有其他法律問題，可以向律師咨詢。你知道嗎