1、 由于“文化大革命”等政治因素的影響，許多四合院在產(chǎn)權(quán)方面存在一些歷史遺留的問(wèn)題。此外，政府的城市更新等宏觀政策也使得四合院的產(chǎn)權(quán)取得更加復(fù)雜。據(jù)有關(guān)方面調(diào)查，四合院95%以上無(wú)產(chǎn)權(quán)，占絕大多數(shù)。但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的前提是擁有標(biāo)的房屋的所有權(quán)和明確的產(chǎn)權(quán)，不存在抵押等權(quán)利瑕疵。因此，建議購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)四合院時(shí)要特別謹(jǐn)慎。首先，他們可以委托律師或其他專業(yè)人員到房管部門(mén)，對(duì)標(biāo)的房屋的權(quán)屬和明晰程度進(jìn)行全面調(diào)查。在確認(rèn)標(biāo)的房屋不存在標(biāo)的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)繼續(xù)辦理其他交易手續(xù)，并盡量避免在確認(rèn)前支付定金等費(fèi)用。

在律師執(zhí)業(yè)中，我們經(jīng)常遇到這樣的案件。如果出賣(mài)人聲稱自己的院落在“文革”期間被占用，房產(chǎn)權(quán)屬明確，但買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)后才發(fā)現(xiàn)該房屋實(shí)際上是房管局直接管理的公房，出賣(mài)人只有使用權(quán)。如果已經(jīng)交了定金或房款，哪怕只是一小部分，也是非常被動(dòng)和不利的。復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是四合院產(chǎn)權(quán)的另一大特點(diǎn)。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常會(huì)遇到幾個(gè)共有人，比如某個(gè)家庭的一些孩子，對(duì)是否出售、院落的售價(jià)有不同意見(jiàn)。合同即將簽訂時(shí)，一個(gè)賣(mài)方突然提出異議，拒絕在共有人的協(xié)議上簽字。此事務(wù)只能中止。首先，我們需要簽署一份書(shū)面提案來(lái)解決買(mǎi)方是否同意賣(mài)方的問(wèn)題。此外，在四合院的交易過(guò)程中，繼承關(guān)系與房地產(chǎn)交易關(guān)系往往相互交織，增加了四合院產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性。第二，購(gòu)房者的主體資格。雖然新政策不再限制四合院買(mǎi)家、北京人、外國(guó)人、香港、澳門(mén)、臺(tái)灣同胞、外國(guó)人、政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等社會(huì)團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)四合院的主體資格，但也應(yīng)注意法律中的“排除條款”。

受我國(guó)行政法規(guī)和國(guó)家法律等強(qiáng)制性規(guī)定的影響，四合院交易在一些特殊情況下排除了一些主體。如1983年12月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私人住房管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或者變相購(gòu)買(mǎi)城市私人住房。因特殊需要購(gòu)買(mǎi)的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》第二十五條規(guī)定：“非國(guó)有和不可移動(dòng)文物不得轉(zhuǎn)讓、抵押給外國(guó)人。”。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，采購(gòu)合同主體資格的喪失可能導(dǎo)致采購(gòu)合同無(wú)效的法律后果。因此，買(mǎi)方應(yīng)該特別注意這個(gè)問(wèn)題嗎？此外，從購(gòu)買(mǎi)程序上看，外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)四合院需經(jīng)北京市涉外建設(shè)項(xiàng)目國(guó)家安全事項(xiàng)涉外審查辦公室批準(zhǔn)。一些特殊地區(qū)不允許外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)，一些敏感地區(qū)的四合院必須通過(guò)政審。三是改建、規(guī)劃拆遷等問(wèn)題由于四合院的交易涉及文物保護(hù)等問(wèn)題，在交易中要特別注意落實(shí)政府對(duì)四合院的保護(hù)修復(fù)責(zé)任。例如，雖然購(gòu)買(mǎi)的庭院可以重建，但不能超過(guò)高度限制。不能隨意拆除、改建別墅、門(mén)面房，甚至違反國(guó)家規(guī)劃。因此，在交易中，如果發(fā)現(xiàn)有四合院加蓋公章的行為，一定要知道該行為是否得到規(guī)劃部門(mén)的認(rèn)可，是否違反規(guī)劃。購(gòu)買(mǎi)違法改造房地產(chǎn)將面臨許多棘手的問(wèn)題，這將給購(gòu)房者帶來(lái)一些不必要的麻煩。你知道嗎