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*。張先生購(gòu)買了**萬科公司開發(fā)的長(zhǎng)陽(yáng)半島的房子。后來，業(yè)主們了解到，在北京市第四中學(xué)房山分校學(xué)習(xí)6年多后，已經(jīng)不具備學(xué)習(xí)條件，業(yè)主們開始了大規(guī)模的維權(quán)活動(dòng)。

2011年12月12日**萬科表示，北京市第四中學(xué)房山分校的“一房一配額”沒有“六年有效期”的限制，但具體錄取要求以當(dāng)時(shí)相關(guān)教育部門和學(xué)校的制度和通知為準(zhǔn)。經(jīng)過一系列維權(quán)活動(dòng)，長(zhǎng)陽(yáng)半島業(yè)主在北京市第四中學(xué)房山分校就讀的問題一直處于不確定狀態(tài)，還要看其他條件。不僅沒有結(jié)果，而且有倒退。

業(yè)主張先生將**萬科公司起訴至法院，要求：依法確認(rèn)**萬科公司承諾長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的孩子可以按照國(guó)家九年義務(wù)教育的規(guī)定在項(xiàng)目配套小學(xué)和北京第四中學(xué)房山校區(qū)中學(xué)就讀教育系統(tǒng)（一人一室），對(duì)**萬科公司具有法律效力。

**萬科辯稱，我公司已與張先生簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》。我公司開發(fā)的商品房屬于學(xué)區(qū)房，我公司業(yè)主可按國(guó)家九年義務(wù)教育標(biāo)準(zhǔn)一次性行使到北京市第四中學(xué)房山校區(qū)學(xué)習(xí)的權(quán)利。北京四中房山校區(qū)的具體招生能力取決于當(dāng)時(shí)的教育政策。我公司開發(fā)的區(qū)域名稱為半島家園祥云灣，它只是長(zhǎng)陽(yáng)半島的一部分。我們公司無權(quán)安排教育。因此，張先生要求確認(rèn)，長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目子女按照國(guó)家九年義務(wù)教育制度，可以在項(xiàng)目配套小學(xué)和北京市第四中學(xué)房山校區(qū)中學(xué)就讀的承諾，在法院的支持下具有法律約束力。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是商品房的銷售廣告和宣傳資料是否應(yīng)當(dāng)納入合同。

首先，商品房銷售廣告和宣傳資料是否屬于合同內(nèi)容。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房銷售廣告、宣傳品為要約邀請(qǐng)，但具體確定出賣人對(duì)商品房開發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說明和承諾，對(duì)資格認(rèn)定有重大影響的，討論商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格，應(yīng)視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，該承諾應(yīng)視為合同的一部分，對(duì)**萬科具有法律約束力。

其次，張先生要求的小學(xué)建設(shè)問題在廣告和傳單中沒有明確，因此張先生要求確認(rèn)承諾具有法律約束力的要求不被支持。

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，當(dāng)事人訂立和履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)。因此，*萬科在銷售廣告中承諾的北京市第四中學(xué)房山初級(jí)中學(xué)一房一額的承諾具有法律效力。

[分析]

開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料是否屬于合同內(nèi)容，需要對(duì)宣傳的具體內(nèi)容進(jìn)行定性分析。這要看公示內(nèi)容對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定是否有重大影響。本案的公示內(nèi)容明確，對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響，依法應(yīng)當(dāng)是合同的內(nèi)容。

如果開發(fā)商無法保證購(gòu)房者通過購(gòu)房進(jìn)入學(xué)校，其宣傳構(gòu)成虛假宣傳，違反誠(chéng)信原則，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償購(gòu)房者。如果你需要律師的幫助，請(qǐng)打電話給律霸。你知道嗎