去年6月1日以來,政府房地產稅收政策發生了根本性變化。它不僅對不同面積的住房實行差別征稅,還規定購房人在取得房屋后兩年內出售房屋的,按房屋交易價格的5.55%征稅,即全額征稅。過去,他是按房屋買賣差價征稅的。此外,6月1日以后購買非普通住房,將按3%的稅率征收契稅。很多讀者打來電話問,手頭的房子是否應該賣掉?讓我們具體計算一下。不同購房者的盈虧平衡公式在目前的情況下,絕大多數人在購房時會選擇按揭貸款。根據不同類型的分析:
1。完成契稅年限不滿2年的普通住宅,契稅按購買總價的1.5%征收,營業稅按銷售總價的5.55%征收。因此,首付后的后續成本如下:
按揭利息=買價×(1?首付比例)×按揭利率×貸款日期
那么:盈虧平衡價=買價+后續成本=買價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+加息率×5.55%]+一次性支出
2。已完成2年契稅的普通住宅與第一種情況不同,不需要繳納營業稅。因此,根據上述計算,即:
盈虧平衡價=購買價×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出
3,6月1日前(預付款)第一種情況和第二種情況的區別是,營業稅是根據銷售房屋的收入計算的,即:
保本價格=購買價格×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%+加息率×5.55%]+一次性支出
5,6月1日后簽訂(預售)合同,契稅未滿2年的非普通住宅,第五、六種情況應繳納的契稅增加至購買總價的3%,營業稅繳納與第三、四種情況相同,故:
盈虧平衡價格=購買價格×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+8.55%+增加額×5.55%]+一次性支出
6月1日后簽約(預售)并完成2年契稅的非普通住宅
盈虧平衡價=購買價格×[1+(1?首付比例)×按揭利率×貸款期限+3%+加息×5.55%]+一次性支出
具體購房人2004年6月,王先生買了一套總價100萬元的普通住房,抵押期限20年30%(年利率5.31%),現售價110萬元。根據政策,如果王先生屬于上述第一種情況,后續費用如下:
房貸利息=100萬元×(1-0.3)×5.31%=37000元(注:等額/等額資本法略有不同,但對我們的計算影響不大)
契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元,營業稅=100×5.55%=5.6萬元,其他一次性費用1.5萬元,他的保本價=100+3.7+1.5+5.00元6+1.5=112.3萬元,因為他的售價是110萬元,于是房地產投資損失了2.3萬元
例二:劉先生2002年10月買了一套總價100萬元的普通住房,按揭20年,利率30%(年利率5.31%),2003年4月完成契稅,現在以125萬元賣掉,其他一次性支出1.5萬元。這個案子屬于第二個案子。根據政策,如果可以免征營業稅,其盈虧平衡價為:
盈虧平衡價=100萬元×[1+70%×5.31%×33/12+1.5%]+15000元=113.2萬元
投資收益=125-113.2=11.8萬元,年平均投資收益率=投資收益/投資成本/年限=11.8/(30+13.2)/3年=9%
例3:張先生今年3月購買了一套150平方米的非普通住宅,總價150萬元,年利率5.58%,其中40%抵押15年。目前,他們還沒有完成契稅。現在他們想以170萬元賣掉,其他一次性支出加起來也就1.8萬元。
根據保單,張先生屬于上述第三種情況,那么他的投資保本價格是:
投資保本價格=150萬元×[1+0.6×5.58%×4/12+7.05%+50/150×5.55%]+18000元=166.8萬元
投資收益=170萬-166.8萬元=32000元,投資收益率=3.2/(60+16.8)×(4/12)=1.39%。在這種情況下,雖然還有一些收入,但還不如一年期存款利率提高了。在其他情況下,依此類推。需要指出的是,由于按揭貸款的使用與其他還款方式沒有嚴格區分,這種還款方式也采用等額還款方式,不考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調整。它還粗略估計了一些費用。因此,所得結果僅供房地產投資者參考,更準確的數據可由專業投資顧問查閱。從計算公式可以看出,房價的上漲和銀行按揭利率的高低將直接影響房地產投資的收益率。細心的投資者不妨根據上述公式做一個簡單的計算。
根據上述公式計算出房地產投資收益率后,可以與市場上的一些理財產品進行比較。由于房地產的流動性相對較差,需要較高的回報率來彌補。以下是幾種常見理財產品的預期投資收益率:一年期存款(稅后)1.8%,三年期存款(稅后)2.592%
券券:三年期存款3.37%,五年期存款3.81%,七年期存款3.48%,貨幣市場基金:目前,大部分是2.0%-2.5%的人民幣理財產品:半年期產品預期年收益率約為2.0%-2.3%
股票型理財產品基金:預期年收益率5%~6%,信托產品:預期年收益率5%~6%
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