1。案例：

房?jī)r(jià)飛漲，禁反言指數(shù)被調(diào)

盧某是南寧某單位職工。2006年，他從單位拿到了一套市場(chǎng)操作房指數(shù)，但盧某不想要這套房子，于是將指數(shù)轉(zhuǎn)讓給了黃某，并向黃某收取了2萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。在指標(biāo)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，雙方簽訂了指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定指標(biāo)房由黃先生投資，費(fèi)用和稅費(fèi)由黃先生承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸黃先生所有。同時(shí)，協(xié)議還約定，黃先生在交付指標(biāo)房款并辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)臨時(shí)登記為陸先生，并以陸先生的名義將房款交付給單位。根據(jù)協(xié)議，黃某以陸某的名義向陸某支付了1萬(wàn)元的市場(chǎng)操作室押金和7.5萬(wàn)元的市場(chǎng)操作室押金，并向陸某支付了過(guò)戶費(fèi)。當(dāng)時(shí)，黃某花了10.5萬(wàn)元買了這套房。

本協(xié)議簽訂時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)用房面積約120平方米，初步估算為2400元/平方米。截至2009年，由于南寧房?jī)r(jià)不斷上漲，雖然市場(chǎng)運(yùn)作房還沒(méi)有建好，但其估值幾乎比當(dāng)年翻了一番。這時(shí)，陸某后悔了。陸某要求黃某要么大幅提高過(guò)戶費(fèi)，要么終止協(xié)議，同意按銀行利息返還黃某支付的房款。

對(duì)于盧某的要求，黃某無(wú)法接受，遂向南寧仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求盧某退還黃某支付的過(guò)戶費(fèi)、定金和房款，并賠償房?jī)r(jià)上漲后的利息損失1萬(wàn)元和差價(jià)損失25萬(wàn)元。

經(jīng)仲裁，南寧市仲裁委員會(huì)裁定黃某與陸某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。陸某退還了黃某的定金、指標(biāo)過(guò)戶費(fèi)和房款，并按銀行同期貸款利率賠償了50%的利息損失和50%的房?jī)r(jià)差價(jià)損失。

裁定生效后，盧某不服裁定，向人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行，南寧市法院裁定“法院目前不予受理”。截至目前，陸某尚未按照仲裁裁決作出賠償，案件仍在審理中。爭(zhēng)議：

轉(zhuǎn)讓是否違法，協(xié)議是否有效

根據(jù)2004年4月廣西壯族自治區(qū)人民政府發(fā)布的《廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性住房建設(shè)暫行辦法》第二條第一款，“本辦法所稱市場(chǎng)運(yùn)作建設(shè)住房，是指本單位采用原劃撥、出讓方式取得的住宅用地，通過(guò)招標(biāo)方式，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，并出售給職工。”而第五條第一款“單位組織市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房，必須以解決職工住房困難為前提，對(duì)無(wú)房、住房面積未達(dá)標(biāo)的，優(yōu)先安排。在市場(chǎng)運(yùn)作模式下參與住房建設(shè)的職工，不需要退出已購(gòu)買的房改房。單位利用原劃撥方式取得的土地，以市場(chǎng)運(yùn)作方式建房，每個(gè)職工家庭只能購(gòu)買一套住房。房改部門要為以市場(chǎng)運(yùn)作方式參與房屋建設(shè)的職工建立‘個(gè)人住房檔案’。”此外，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定，市場(chǎng)運(yùn)作不得轉(zhuǎn)讓。

據(jù)此，在第三屆西部律師發(fā)展論壇上，有律師認(rèn)為，雖然該協(xié)議被稱為市場(chǎng)運(yùn)作住房指數(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但該協(xié)議最終在住房轉(zhuǎn)讓中得以實(shí)施，市場(chǎng)運(yùn)作住房指數(shù)不能獨(dú)立于住房而存在，所以這個(gè)協(xié)議實(shí)際上是房屋轉(zhuǎn)讓合同。因此，市場(chǎng)運(yùn)作的房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無(wú)效的。

但也有律師認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的指數(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效合同，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的指數(shù)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，而當(dāng)雙方簽訂的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，該房屋尚未實(shí)際取得，因此買方對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)房屋的權(quán)利仍停留在資格權(quán)上，在法理上可以概括為一種期待產(chǎn)權(quán)，屬于債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。由于還有房屋款等債務(wù)需要履行，協(xié)議的性質(zhì)可以界定為權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)移。但我國(guó)法律對(duì)資格轉(zhuǎn)讓沒(méi)有限制，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)協(xié)議轉(zhuǎn)讓是有效的。

3。提醒：

指標(biāo)轉(zhuǎn)讓違反規(guī)定。

廣西萬(wàn)和律師事務(wù)所黃×才律師認(rèn)為，市場(chǎng)化運(yùn)作的房屋轉(zhuǎn)讓指標(biāo)協(xié)議是否有效，轉(zhuǎn)讓指標(biāo)是違反規(guī)定的，且轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)無(wú)法辦理相關(guān)法律手續(xù)，因此合法權(quán)益難以保障以及指數(shù)買家的利益。目前，國(guó)家已停止以市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)職工住房，代之以經(jīng)濟(jì)適用房和危房改造。這樣一來(lái)，仍會(huì)有大量的配額或指標(biāo)被員工轉(zhuǎn)移。黃律師提醒，這種房屋是單位為解決職工住房問(wèn)題而建的，不可能允許職工擅自轉(zhuǎn)讓。因此，他們不會(huì)為“指標(biāo)房”的購(gòu)房者申請(qǐng)房產(chǎn)證。因此，為了避免合法權(quán)益受到損害，購(gòu)房者盡量不要購(gòu)買這樣的“指標(biāo)房”。

此外，**創(chuàng)翔律師事務(wù)所黃×生律師表示，如果員工因某種原因或其他原因確需調(diào)動(dòng)，應(yīng)在調(diào)動(dòng)協(xié)議中約定仲裁條款，以防日后發(fā)生糾紛。如果雙方協(xié)商不成，可以通過(guò)申請(qǐng)仲裁獲得救濟(jì)。因轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，向法院提起訴訟，法院不予受理的，雙方可以達(dá)成仲裁協(xié)議，選擇仲裁方式解決爭(zhēng)議。根據(jù)2004年出臺(tái)的《廣西壯族自治區(qū)按市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房暫行辦法》，按市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)職工住房又稱市場(chǎng)運(yùn)作住房，指單位通過(guò)原劃撥或者轉(zhuǎn)讓取得的住宅用地，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者建筑施工企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)方式建設(shè)，并以職工建房的方式出售給業(yè)主的房屋。與房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)上銷售的商品房相比，以市場(chǎng)化運(yùn)作模式建設(shè)住房可以降低部分成本和利潤(rùn)，改善職工的住房條件。你知道嗎