中交所交易簡(jiǎn)案：小陳通過(guò)中介從老王手中買了一套二手房，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)才知道房子屬于中交所，而賣房子的老王，不能提供原銷售單位出具的房屋上市批準(zhǔn)證明，也不能過(guò)戶。無(wú)奈之下，小陳對(duì)老王和中介公司提起訴訟。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審理了此案。1995年，老王從單位購(gòu)買了薊門里社區(qū)的一套住房，取得了房屋所有權(quán)證。2011年，老王通過(guò)一家房地產(chǎn)中介公司把房子賣了。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的中介服務(wù)，老王終于與小陳簽訂了房屋買賣合同。小陳花了130萬(wàn)元買了房子，老王把房子給了小陳住。小陳還交了房地產(chǎn)中介費(fèi)45600元。根據(jù)合同雙方約定：自合同簽訂之日起30日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；因出賣人原因，買受人未能在約定的時(shí)間或條件內(nèi)取得房屋所有權(quán)證，逾期超過(guò)30日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)支付總房?jī)r(jià)20%的違約金。2011年5月，雙方到房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。但由于該房屋屬于中央交付用房，老王無(wú)法提供原銷售單位出具的批準(zhǔn)該房屋上市的證明，雙方均未能辦理過(guò)戶手續(xù)。今年6月，老王為小陳出具了承諾書(shū)，承諾9月前完成房屋的上市手續(xù)。逾期不辦理掛牌手續(xù)的，將全部購(gòu)房款退還小陳，并賠償違約金和中介費(fèi)。但是，老王在房屋到期時(shí)仍未辦理完房屋的掛牌手續(xù)，他也沒(méi)有將房款退還給小陳。小陳將老王告上法庭，要求解除合同，并要求老王退還并賠償26萬(wàn)元作為違約金。老王在開(kāi)庭時(shí)表示，由于離開(kāi)原單位十多年，他并不知道房子不能上市交易。他雖然不能為小陳辦理過(guò)戶手續(xù)，但可以與小陳辦理房屋買賣公證，要求雙方繼續(xù)履行合同，不同意小陳的主張。同時(shí)，小陳還將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起訴至法院，要求其退還中介服務(wù)費(fèi)45600元。庭審中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稱，該公司收取的服務(wù)費(fèi)包括中介服務(wù)、代理貸款、代理評(píng)估等，均已完成，故不同意退還費(fèi)用。法院經(jīng)審理認(rèn)為，小陳與老王簽訂的房屋買賣合同為有效合同。但在履行合同過(guò)程中，老王無(wú)法提供原銷售單位出具的房屋上市批準(zhǔn)證明，雙方也無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致小陳取得房屋所有權(quán)的目的落空房子。現(xiàn)在小陳要求解除合同，法院支持。合同解除后，老王應(yīng)將130萬(wàn)元購(gòu)房款退還小陳，小陳應(yīng)將房屋退還老王。因?yàn)槔贤醯脑颍课莶荒苻D(zhuǎn)讓，導(dǎo)致合同終止，老王作為出賣人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；小陳作為買受人，也應(yīng)當(dāng)盡到合理的注意義務(wù)，在簽訂合同前了解房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息，并對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息不完全了解的，還應(yīng)承擔(dān)解除合同的責(zé)任。最后，法院判決老王賠償小陳10萬(wàn)元作為違約金。對(duì)于該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，法院認(rèn)為，該公司中介服務(wù)促成的房屋買賣合同中銷售的房屋是暫時(shí)不能上市交易的集中生產(chǎn)用房，因此中介服務(wù)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在買賣雙方簽訂合同前，公司應(yīng)先核實(shí)房源和房屋性質(zhì)，如發(fā)現(xiàn)原售房單位是北京市的中心單位，公司應(yīng)告知買賣雙方是否需要了解是否需要原售房單位同意該房屋上市，未履行合理的告知義務(wù)，致使買賣雙方發(fā)生本次房屋買賣行為，給買賣雙方造成損失的，對(duì)履行中介義務(wù)有重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)退還收取的費(fèi)用。法官指出：房屋買賣合同中涉及中央生產(chǎn)用房（即中央單位在京銷售的公房）、房改房（按房改規(guī)定銷售的公房）、集資房等福利性住房的，是買賣雙方的真實(shí)意思表示，且不作為違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但合同能否繼續(xù)履行，需要結(jié)合各種性質(zhì)的住房專項(xiàng)政策審查。正常情況下，當(dāng)所售房源為中心交房時(shí)，需要到中心交房辦辦理登記手續(xù)；當(dāng)所售房屋為房改房時(shí)，如果是按成本價(jià)購(gòu)買的，則不限售。一般來(lái)說(shuō)，居住5年后，就可以依法進(jìn)入市場(chǎng)了。在按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益并繳納相關(guān)稅費(fèi)后，房屋銷售收入屬于個(gè)人，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房單位保留一定產(chǎn)權(quán)的，限制交易；如果集資建設(shè)單位按經(jīng)濟(jì)適用房管理，交易不受限制。此外，如果銷售單位與購(gòu)房人就房屋掛牌交易有特別約定，也應(yīng)遵守雙方約定。因此，在二手房交易中，如果房屋屬于福利房，買賣雙方在簽訂合同前，首先要了解房屋的房源、性質(zhì)以及房屋是否符合上市條件，以保證雙方簽訂的合同順利履行，避免簽訂合同后未能辦理過(guò)戶手續(xù)，給雙方造成損失。北京資深房地產(chǎn)律師趙濤評(píng)論道：本案房屋買賣合同為有效合同。但在合同履行過(guò)程中，由于一方不能提供原銷售單位出具的房屋上市批準(zhǔn)證明，且雙方不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，無(wú)法達(dá)到取得房屋所有權(quán)的目的。對(duì)方當(dāng)事人要求解除合同的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。合同終止后，雙方應(yīng)承擔(dān)退貨責(zé)任。（人民法院上報(bào)的中心產(chǎn)房評(píng)估分析）