本文分析了出賣(mài)人違約的三種情形:一是出賣(mài)人直接將房屋出售給第三人,出賣(mài)人將房屋出售給第三人但未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的,依照法律規(guī)定,原買(mǎi)受人有優(yōu)先轉(zhuǎn)讓房屋的權(quán)利,可以轉(zhuǎn)讓要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果房屋已經(jīng)出售給第三人并交付,或者出賣(mài)人已經(jīng)將房屋出售給第三人并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),則出賣(mài)人已構(gòu)成惡意違約,致使合同無(wú)法繼續(xù)履行,則買(mǎi)受人可以向法院提起訴訟,要求解除合同,并要求出賣(mài)人按違約責(zé)任或房屋差價(jià)責(zé)任賠償違約金。第二種:出賣(mài)人要求提高房?jī)r(jià)并辦理過(guò)戶(hù),在簽訂合同后,出賣(mài)人認(rèn)為房屋售價(jià)過(guò)低,要求追加過(guò)戶(hù)款。
本案中,買(mǎi)受人應(yīng)立即向法院提起訴訟,要求對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行查封、財(cái)產(chǎn)保全,阻止出賣(mài)人將房屋出售給第三人,進(jìn)而使已簽訂的合同無(wú)法繼續(xù)履行,并要求法院判決出賣(mài)人繼續(xù)履行合同。第三種:出賣(mài)人出賣(mài)房屋后反悔,要求合同無(wú)效的,買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)明知有其他共有人,未經(jīng)共有人同意購(gòu)買(mǎi)房屋的,當(dāng)共有人要求合同無(wú)效時(shí),可以獲得支持。但是,如果是夫妻共同的房屋,在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中,一般認(rèn)為是夫妻約定的。買(mǎi)方可以要求繼續(xù)履行合同。
此外,如果出賣(mài)人與配偶以外的人共用房屋,那么出賣(mài)人需要有證據(jù)證明房屋是共用的。如果不能證明,買(mǎi)方仍然可以要求繼續(xù)履行合同。
如果出賣(mài)人能證明該房屋為共有,則不履行合同是由于出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)造成的,買(mǎi)受人可以在合同終止后要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎
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吳敏律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、證券從業(yè)資格,具有法院工作經(jīng)驗(yàn),擅長(zhǎng)民間借貸、合同糾紛、婚姻家庭、建設(shè)工程、企業(yè)法律顧問(wèn)等業(yè)務(wù)。執(zhí)業(yè)以來(lái),秉承“受人之托,忠人之事”、“專(zhuān)注細(xì)心、盡職盡責(zé)”的理念,認(rèn)真辦好每一個(gè)案件,服務(wù)好每個(gè)當(dāng)事人。善于運(yùn)用各種合法手段最大限度地維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,幫助當(dāng)事人解決煩惱和困惑。
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