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寧波
關于買房的法律風險
從房地產糾紛法律咨詢的知識來看，可以說在購房者與開發商的關系中，市場風險大多由購房者承擔。因為購房者對開發商可能存在的風險是不能按時足額支付房款，但由于商品房消費信貸的普及，購房者的支付風險大大降低，開發商基本沒有太大風險。然而，購房者付款與開發商交房、房屋產權改善之間往往存在時間差。這樣一來，由于購房者與開發商之間存在嚴重的“信息不對稱”，開發商存在大量的“道德風險”，購房者承擔了太多的風險，購房者承擔了太多的風險，遭遇了太多的不幸。這些風險和不幸如下：
（1）開發商隱瞞無開發資質或無商品房房地產預售許可證，對外銷售房地產。一般來說，這類開發商自身資質較差，也沒有誠意可言，以至于購房者付完房款后，一般無法獲得預定的房子。合同宣告無效時，只能收回同期銀行貸款本息。但在取得判決權利之前，缺乏誠信的開發商已經將房款挪作他用或攜款逃逸，最終判決的權利無法實現。（二）開發商惡意銷售商品房。尤其是房價高企時，開發商往往在合同的“實測面積與臨時實測面積之差”條款中規定，當實際面積超過約定面積一定程度（一般為3%）時，購房者不得解除合同，只能按合同價補足。這樣，當房價下跌時，購房者不能要求以交房時的市場價補足，構成無故違約。更為嚴重的是，可能導致開發商超出預售許可面積，使商品房超面積部分無法辦理產權登記。對于“縮水”的商品房來說，最大的問題之一就是達不到預期的使用面積，房屋的用途也有限，但不能重新選擇。（3） 商品房逾期交付的原因是多方面的，但多數法院片面強調合同的實際履行，使買受人無法擺脫合同而做出新的選擇。另外，在現行的《甲方逾期交貨違約責任》標準文本中，一般規定，如果甲方在幾個月后仍不能交貨，則只能終止合同并獲得已支付違約金的20%或在獲得已支付違約金的10%后繼續履行合同，而不能終止合同在逾期交房過程中房價下跌時給予價格到期狀態。開發商單方面對房屋設計進行了重大調整。這是開發商的重大違約行為，但現行格式合同在違約責任設計上不合理，只規定開發商應返還房款并支付一定利息。據此，當購房者因為不滿大的設計調整而退房時，往往失去了找更好房子的機會，或者不得不花更多的錢去尋找。由于這一機會成本的損失在文中沒有明確規定，預計索賠成功率很低。（5）房屋的“裂縫”和“滲漏”是一個大問題。一般認為0.3mm以內的裂縫是一個合理、安全的使用范圍，但如果頂層或衛生間的地面或外墻存在0.3mm以內的裂縫，雨水或平時漏水是不可避免的，裝修效果差，過程也很煩人，此時，買方只能承受。
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