對于上述情形,應分為以下幾種情形,區(qū)別對待:
(1)購房人在簽訂房屋買賣合同時,是否知道出賣人有其他共有人,如果不知道,買賣合同有效;如果知道,除共有人外,合同無效。對此,房屋出賣人和其他共有人承擔舉證責任。(二)如果購房人是善意的,但不辦理過戶手續(xù),雖然不影響合同的效力,但由于房產(chǎn)涉及共有人的所有權(quán),按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,購房人不能取得房屋所有權(quán)。買受人只能按照約定追究行為人的違約責任,而不能要求行為人繼續(xù)履行轉(zhuǎn)讓義務。(3) 房屋買受人善意且已辦理過戶手續(xù)的,按照不動產(chǎn)善意取得制度取得房屋所有權(quán)。其他共有人只能要求行為人承擔侵權(quán)責任,而不能要求買受人退房。
法律依據(jù):
1。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條:“無處分權(quán)人將房地產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)收回;法律另有規(guī)定的除外,受讓人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn),符合下列條件的,取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn);(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn):依法應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的,原所有人有權(quán)向無權(quán)處分的人要求賠償。”《最高人民法院關于實施民法通則若干問題的意見》第八十九條:“共有人對共有財產(chǎn)享有共同權(quán)利,承擔共同義務。在共有權(quán)存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般無效。但第三人善意有償取得財產(chǎn)的,應當維護第三人的合法權(quán)益,其他共有人的損失由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”
3。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第二款:“夫妻非因日常生活需要,對夫妻共同財產(chǎn)的處分作出重要決定的夫妻應當平等協(xié)商,達成協(xié)議。如果另一人有理由認為這是夫妻雙方共同意愿的表達,另一方不得以不同意或不知情為由與善意第三人對抗。”
讀完這里,我相信您已經(jīng)理解了上述相關規(guī)定。其實問題本身很簡單,沒有我們老百姓想的那么復雜。如果您對上述文章的敘述或其他問題感到困惑,歡迎您前來咨詢律師網(wǎng)專業(yè)咨詢或直接委托律師網(wǎng)和律師在一起。你知道嗎
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