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寧波
未經(jīng)共有人同意出售房產(chǎn)是否有效
所謂共有，是指兩人或兩人以上對所有財產(chǎn)的不平等分享。一般發(fā)生在夫妻、合伙等具有特殊身份的當事人之間。共有人對共有財產(chǎn)有共同的權(quán)利和義務(wù)。在共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意出售該房地產(chǎn)的行為無效。
在交易中，所謂的合法出賣人是指房產(chǎn)證上的所有權(quán)利人。如果房屋產(chǎn)權(quán)為多人共有，所有權(quán)利人必須在交易前親自簽署中介協(xié)議。房產(chǎn)證上的權(quán)利人不能親自簽署居間協(xié)議的，必須由具有公證代理權(quán)的受托人簽署居間協(xié)議，并簽訂明確的授權(quán)協(xié)議。如果共同所有人都簽署了《居間協(xié)議》，而夏家業(yè)已經(jīng)簽署了《居間協(xié)議》，則該協(xié)議只能視為部分有效。為避免所購房產(chǎn)未經(jīng)共有人同意由出賣人處分，買受人必須特別注意房產(chǎn)證上的記載。如果是共有財產(chǎn)，要查明是否有其他共有人的書面同意。共有人因特殊情況不能簽署書面同意書的，必須具有公證代理權(quán)限，并由受托人明確簽署。共同財產(chǎn)的消滅主要是由于共同關(guān)系的終止，例如婚姻關(guān)系的終止導致夫妻共同財產(chǎn)關(guān)系的消滅。同時，也可以因共同財產(chǎn)滅失、轉(zhuǎn)讓他人等其他原因予以消滅，對共有財產(chǎn)的分割有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照平等分割的原則處理，兼顧共有人對共有財產(chǎn)的貢獻，適當考慮共有人生產(chǎn)生活的實際需要。但除此之外，共有財產(chǎn)的分割也應(yīng)符合法律關(guān)于共有關(guān)系的規(guī)定。例如，法定繼承中對共同遺產(chǎn)的劃分，應(yīng)當按照遺產(chǎn)分配的原則進行。在分割方式上，共有人在不損害共有財產(chǎn)價值的前提下，可以選擇采取實物分割、變價分割和價格補償?shù)姆绞健Ｄ阒绬?/p>
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