根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，出賣人在簽訂合同并將房屋轉(zhuǎn)讓給其中一人后，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與多個購房人的違約責(zé)任。

不辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時，首先考慮的是誰實際合法擁有該房屋；如果該房屋未被實際占用，則應(yīng)綜合考慮各購房人實際支付金額的數(shù)量和順序，公平合理地確定，網(wǎng)上簽約是否已辦理，合同成立的先后順序。二是犯罪風(fēng)險1、犯罪主體：大部分是銷售二手房的自然人通過查閱網(wǎng)上的相關(guān)判決書，筆者發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)涉及“兩賣一房”的刑事案件都發(fā)生在二手房交易中，被告多為自然人。畢竟，在一手房交易中作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商是比較有信譽(yù)和資質(zhì)的。即使一房兩賣，一般也容易被認(rèn)定為民事糾紛。但仍有開發(fā)商因銷售一房二房被判刑的案件。出賣人通過簽訂房屋買賣合同向他人收取購房款，事后將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他買受人的，合同詐騙罪極易構(gòu)成合同詐騙罪。

刑法第224條所稱合同詐騙罪，是指在合同簽訂、履行過程中，以非法占有為目的，騙取對方財物的行為。

在“一房兩賣”中，行為人構(gòu)成合同詐騙罪，還需要符合詐騙罪的基本結(jié)構(gòu)，即，行為人的欺騙——對方（被騙方）有錯誤的理解——對方基于錯誤的理解處分財產(chǎn)——行為人或第三人處分財產(chǎn)——受害人遭受財產(chǎn)損失。因此，要認(rèn)定“一房兩賣”行為人為犯罪，必須同時具備三個條件：出賣人有非法占有購房款的主觀目的，買受人有錯誤認(rèn)識，出賣人實際取得購房款。通過案例分析，歸納出以下幾種犯罪風(fēng)險表現(xiàn)形式：非房屋實際產(chǎn)權(quán)人的出賣人與他人簽訂合同收取購房款；偽造房屋所有權(quán)證的出賣人與他人簽訂合同收取購房款；出賣人偽造房屋所有權(quán)證與他人簽訂合同收取購房款的；

出賣人實際將房屋出售、轉(zhuǎn)讓給他人，并與他人簽訂合同收取購房款的；

與他人簽訂合同后，出賣人不履行房屋交付、轉(zhuǎn)讓義務(wù)，逃避、拒不退還購房款的；

出賣人明知無償還能力，多次抵押或者變賣房屋取得貸款或者購房款的；筆者認(rèn)為，以下“一房二賣”應(yīng)認(rèn)定為民事糾紛，不應(yīng)認(rèn)定為犯罪：

出賣人作為房屋的實際所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋轉(zhuǎn)讓給一人，并承擔(dān)違約責(zé)任或退還房款對他人；

出賣人雖未向買受人辦理房屋所有權(quán)過戶登記，但實際已將房屋交付買受人，不影響買受人的實際使用；

稱為房屋買賣，但實際上是以房屋清償債務(wù)；

民事訴訟的界限“一房兩賣”案件中的責(zé)任與刑事責(zé)任相對模糊。當(dāng)事人必須準(zhǔn)確把握以上罪與非罪的表現(xiàn)形式，以避免監(jiān)禁的災(zāi)難。讀者需要法律幫助。歡迎來到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎