2003年10月,我與趙某簽訂了房屋買賣協(xié)議,約定將我名下的小產(chǎn)權(quán)房以18.8萬元的價(jià)格出售給趙某。趙某在協(xié)議簽訂之日起3天內(nèi)付清了房子,我同時把房子交給了趙某。協(xié)議簽訂后,我和趙某按約定履行了協(xié)議,但由于房屋占用的土地是集體土地,房屋一直無法辦理過戶手續(xù)。5年后,該房屋因征地被納入拆遷范圍。我上訴法院確認(rèn)與趙某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效,要求趙某交還房屋。請問,我們簽訂的房屋買賣協(xié)議有效嗎?律師的回答是:隨著城市化的快速發(fā)展,征地帶來了巨大的拆遷效益。一些農(nóng)村居民在農(nóng)村出售小產(chǎn)權(quán)房后,違背誠信,漠視道德,通過訴訟的方式追求小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定,多數(shù)法院會認(rèn)定這種房屋買賣合同無效,買賣雙方分別返還房屋和房款。但僅靠這一點(diǎn)并不能解決買賣雙方之間的糾紛。房屋升值或貶值引起的糾紛是真實(shí)的。
雖然出賣人主張小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的主張通常得到法院的支持,但這顯然是不誠實(shí)的,違背了傳統(tǒng)道德。如果賣方能通過這種方式獲得巨大利益,社會道德危機(jī)在所難免,對買方顯然不公平,法院似乎是這種不誠實(shí)、不道德行為的共犯。因此,法院在審理此類案件時,通常會考慮一方當(dāng)事人要求確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真實(shí)目的、房屋交付時間長短、房屋重置成本以及一方當(dāng)事人所獲得利益的大小等因素,以利于法院的審理公平合理地對待他們。出賣人出賣房屋后,因不能解決住房問題,確實(shí)請求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效的,買受人不得從協(xié)議無效中獲利。
一般來說,交易結(jié)束的時間越長,購房者使用房屋的時間越長,交易就越應(yīng)該保持穩(wěn)定和安全。即使房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效,購房者也能得到越多的好處。總之,由于房屋買賣協(xié)議的無效性,可獲得的利益不應(yīng)僅由一方享有,而應(yīng)考慮各方因素,在買賣雙方之間公平合理地分配。但買賣雙方可得利益的分配,應(yīng)在現(xiàn)行法律中對此類交易起到引導(dǎo)和教育作用,而不是縱容此類交易的發(fā)生,從而遏制小產(chǎn)權(quán)房的交易。
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曲柏杰律師,軍人出身,2004年開始執(zhí)業(yè),現(xiàn)為遼寧申揚(yáng)律師事務(wù)所合伙人,監(jiān)事會主席。為遼寧省律協(xié)民委會委員,沈陽市律師協(xié)會考試培訓(xùn)專門委員會副主任,刑事專業(yè)委員會委員。為中國法學(xué)會會員。 專業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn),合同法律事務(wù),公司法律事務(wù),刑事辯護(hù)。
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