2003年10月，我與趙某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定將我名下的小產(chǎn)權(quán)房以18.8萬(wàn)元的價(jià)格出售給趙某。趙某在協(xié)議簽訂之日起3天內(nèi)付清了房子，我同時(shí)把房子交給了趙某。協(xié)議簽訂后，我和趙某按約定履行了協(xié)議，但由于房屋占用的土地是集體土地，房屋一直無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。5年后，該房屋因征地被納入拆遷范圍。我上訴法院確認(rèn)與趙某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，要求趙某交還房屋。請(qǐng)問(wèn)，我們簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效嗎？律師的回答是：隨著城市化的快速發(fā)展，征地帶來(lái)了巨大的拆遷效益。一些農(nóng)村居民在農(nóng)村出售小產(chǎn)權(quán)房后，違背誠(chéng)信，漠視道德，通過(guò)訴訟的方式追求小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，多數(shù)法院會(huì)認(rèn)定這種房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方分別返還房屋和房款。但僅靠這一點(diǎn)并不能解決買(mǎi)賣(mài)雙方之間的糾紛。房屋升值或貶值引起的糾紛是真實(shí)的。

雖然出賣(mài)人主張小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的主張通常得到法院的支持，但這顯然是不誠(chéng)實(shí)的，違背了傳統(tǒng)道德。如果賣(mài)方能通過(guò)這種方式獲得巨大利益，社會(huì)道德危機(jī)在所難免，對(duì)買(mǎi)方顯然不公平，法院似乎是這種不誠(chéng)實(shí)、不道德行為的共犯。因此，法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，通常會(huì)考慮一方當(dāng)事人要求確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的真實(shí)目的、房屋交付時(shí)間長(zhǎng)短、房屋重置成本以及一方當(dāng)事人所獲得利益的大小等因素，以利于法院的審理公平合理地對(duì)待他們。出賣(mài)人出賣(mài)房屋后，因不能解決住房問(wèn)題，確實(shí)請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的，買(mǎi)受人不得從協(xié)議無(wú)效中獲利。

一般來(lái)說(shuō)，交易結(jié)束的時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房者使用房屋的時(shí)間越長(zhǎng)，交易就越應(yīng)該保持穩(wěn)定和安全。即使房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效，購(gòu)房者也能得到越多的好處。總之，由于房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的無(wú)效性，可獲得的利益不應(yīng)僅由一方享有，而應(yīng)考慮各方因素，在買(mǎi)賣(mài)雙方之間公平合理地分配。但買(mǎi)賣(mài)雙方可得利益的分配，應(yīng)在現(xiàn)行法律中對(duì)此類(lèi)交易起到引導(dǎo)和教育作用，而不是縱容此類(lèi)交易的發(fā)生，從而遏制小產(chǎn)權(quán)房的交易。

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