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寧波
房屋買賣中的小產權糾紛案件
2003年10月，我與趙某簽訂了房屋買賣協議，約定將我名下的小產權房以18.8萬元的價格出售給趙某。趙某在協議簽訂之日起3天內付清了房子，我同時把房子交給了趙某。協議簽訂后，我和趙某按約定履行了協議，但由于房屋占用的土地是集體土地，房屋一直無法辦理過戶手續。5年后，該房屋因征地被納入拆遷范圍。我上訴法院確認與趙某簽訂的房屋買賣協議無效，要求趙某交還房屋。請問，我們簽訂的房屋買賣協議有效嗎？律師的回答是：隨著城市化的快速發展，征地帶來了巨大的拆遷效益。一些農村居民在農村出售小產權房后，違背誠信，漠視道德，通過訴訟的方式追求小產權房。根據現行法律規定，多數法院會認定這種房屋買賣合同無效，買賣雙方分別返還房屋和房款。但僅靠這一點并不能解決買賣雙方之間的糾紛。房屋升值或貶值引起的糾紛是真實的。
雖然出賣人主張小產權房買賣協議無效的主張通常得到法院的支持，但這顯然是不誠實的，違背了傳統道德。如果賣方能通過這種方式獲得巨大利益，社會道德危機在所難免，對買方顯然不公平，法院似乎是這種不誠實、不道德行為的共犯。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮一方當事人要求確認小產權房買賣協議無效的真實目的、房屋交付時間長短、房屋重置成本以及一方當事人所獲得利益的大小等因素，以利于法院的審理公平合理地對待他們。出賣人出賣房屋后，因不能解決住房問題，確實請求法院確認房屋買賣協議無效的，買受人不得從協議無效中獲利。
一般來說，交易結束的時間越長，購房者使用房屋的時間越長，交易就越應該保持穩定和安全。即使房屋買賣協議被確認無效，購房者也能得到越多的好處。總之，由于房屋買賣協議的無效性，可獲得的利益不應僅由一方享有，而應考慮各方因素，在買賣雙方之間公平合理地分配。但買賣雙方可得利益的分配，應在現行法律中對此類交易起到引導和教育作用，而不是縱容此類交易的發生，從而遏制小產權房的交易。
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