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寧波
兩房買賣的刑事風險
根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，出賣人與多個買受人簽訂合同，將房屋轉讓給其中一個買受人的，應當承擔違約責任。
不辦理房屋權屬轉移登記時，首先考慮的是誰實際合法擁有該房屋；如果該房屋未被實際占用，則應綜合考慮各購房人實際支付金額的數量和順序，公平合理地確定，網上簽約是否已辦理，合同成立的先后順序。二是犯罪風險1、犯罪主體：大部分是銷售二手房的自然人通過查閱網上的相關判決書，筆者發現絕大多數涉及“兩賣一房”的刑事案件都發生在二手房交易中，被告多為自然人。畢竟，在一手房交易中作為賣方的房地產開發商是比較有信譽和資質的。即使一房兩賣，一般也容易被認定為民事糾紛。但仍有開發商因銷售一房二房被判刑的案件。出賣人通過簽訂房屋買賣合同向他人收取購房款，事后將房屋所有權轉讓給其他買受人的，合同詐騙罪極易構成合同詐騙罪。
刑法第224條所稱合同詐騙罪，是指在合同簽訂、履行過程中，以非法占有為目的，騙取對方財物的行為。
在“一房兩賣”中，行為人構成合同詐騙罪，還需要符合詐騙罪的基本結構，即，行為人的欺騙——對方（被騙方）有錯誤的理解——對方基于錯誤的理解處分財產——行為人或第三人處分財產——受害人遭受財產損失。因此，要認定“一房兩賣”行為人為犯罪，必須同時具備三個條件：出賣人有非法占有購房款的主觀目的，買受人有錯誤認識，出賣人實際取得購房款。通過案例分析，歸納出以下幾種犯罪風險表現形式：非房屋實際產權人的出賣人與他人簽訂合同收取購房款；偽造房屋所有權證的出賣人與他人簽訂合同收取購房款；出賣人偽造房屋所有權證與他人簽訂合同收取購房款的；
出賣人實際將房屋出售、轉讓給他人，并與他人簽訂合同收取購房款的；
與他人簽訂合同后，出賣人不履行房屋交付、轉讓義務，逃避、拒不退還購房款的；
出賣人明知無償還能力，多次抵押或者變賣房屋取得貸款或者購房款的；筆者認為，以下“一房二賣”應認定為民事糾紛，不應認定為犯罪：
出賣人作為房屋的實際所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋轉讓給一人，并承擔違約責任或退還房款對他人；
出賣人雖未向買受人辦理房屋所有權過戶登記，但實際已將房屋交付買受人，不影響買受人的實際使用；
稱為房屋買賣，但實際上是以房屋清償債務；
民事訴訟的界限“一房兩賣”案件中的責任與刑事責任相對模糊。當事人必須準確把握以上罪與非罪的表現形式，以避免監禁的災難。讀者需要法律幫助。歡迎來到律霸進行法律咨詢。你知道嗎
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