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寧波
購房優惠協議不明確。認購押金是否應退還
近日，重慶市九龍坡區人民法院對該糾紛作出一審判決，認定房屋認購的實質是預約合同，因雙方當事人未訂立商品房買賣合同，因不可歸責于雙方的原因未訂立房屋買賣合同的，應當退還購房定金。被告重慶某房地產公司被判令將3萬元購房定金退還原告陳先生。法院查明，重慶某信息公司受重慶某房地產公司委托，為其開發的商品房小區組織團購。原告與信息公司簽訂了團購協議，約定原告支付5000元團購費，享受購房時現場折扣累計的總房價8%的團購優惠。同日，原告與被告簽訂購房認購書，在小區購買一套住房，并約定如果參加團購，將享受購房價格優惠和費用減免。原告在簽訂團購協議和認購書后，分別向重慶某信息公司和被告支付了5000元團購費和3萬元認購定金。
在簽訂房屋買賣合同過程中，原告與被告在房價計算方法上存在分歧，原告主張累計計算團購優惠和購房優惠。被告認為，參與團購是享受團購優惠價格的前提，團購優惠價格已包含在內。
雙方未簽訂的商品房買賣合同。法院認為，被告人在購房函中承諾的購房優惠，未明確注明是否包含此前的團購優惠，且雙方未能就優惠后的實際價格達成一致意見，最終導致雙方未能簽訂房屋買賣合同，這是法律原因，不能歸咎于雙方。被告應將3萬元購房定金退還原告。因此，法院作出了上述判決。
[點評分析]
因不可歸責于雙方的原因未訂立房屋買賣合同的，應當將購房定金退還購房人。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、定購、預約等方式收取買受人的定金，作為在發生糾紛時訂立商品房買賣合同的一種方式合同擔保，因不可歸責于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應當將定金退還買受人。
本案中，由于協議不明確，原告與被告在購房優惠與團購優惠的關系上存在分歧，未能就實際購房價格達成一致，雙方未能訂立購房合同，符合房屋買賣合同因不可歸責于雙方的原因而未訂立的情形。
針對目前商品房買賣多采用簽訂認購書、預交購房定金的方式，法官提醒，房屋認購書的實質是預約合同，而違反約定內容將導致相應的違約責任。因此，對房價和計算方法等重要條款應明確約定，以維護其合法權益。（來源：重慶市人民法院）文學士作者：斌彥偉）
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