1、 二手房能買賣嗎?
一直以來都有當(dāng)事人因?yàn)榉孔舆€沒完工,生產(chǎn)證也沒發(fā),擔(dān)心房子能不能買賣。即使簽訂了銷售合同,是否會(huì)因?yàn)檫`法而失效?其實(shí),我們通常所說的“房屋限轉(zhuǎn)讓”是指房屋轉(zhuǎn)讓不能像往常一樣到交易中心登記的通知,至于買賣合同的法律效力,則沒有效力。上海市高院曾在一份書面意見中指出,轉(zhuǎn)讓合同不應(yīng)僅僅因?yàn)槌鲑u人未取得房地產(chǎn)權(quán)證就被視為無效。出賣人雖未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,不享有房屋所有權(quán),但按照買賣合同享有債權(quán),債權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)是法律賦予的。因此,限制期房轉(zhuǎn)讓的政策并不影響買賣合同的效力,它只是一種不轉(zhuǎn)讓債權(quán)的權(quán)利,只是一種通知登記。二是今后買賣二手房時(shí)應(yīng)注意哪些問題即使買受人違約,也可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制過戶。其實(shí),這是一個(gè)很大的誤會(huì)。公證或律師見證只是合同是否違法、是否為當(dāng)事人真實(shí)意思的第三方證明。它不能對(duì)合同的未來履行起任何約束作用。違約與否是不可避免的。(2) 與誰簽訂合同最保險(xiǎn)?
期房交易通常有兩種交易方式:一種是買賣雙方直接與開發(fā)商辦理更名手續(xù),即買受人直接與開發(fā)商簽訂預(yù)售商品房買賣合同,賣方完全退出交易,第二種是買賣雙方簽訂合同,稱為買賣合同,但實(shí)質(zhì)上是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,這是目前市場上最常見的交易方式。(3) 注意債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知。買受人與出賣人簽訂合同的,應(yīng)當(dāng)先確認(rèn)出賣人是否已付清到期房款,然后將出賣人在合同中的全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給買受人。同時(shí),出賣人需要向開發(fā)商發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知,因?yàn)榉梢?guī)定債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知必須發(fā)給債務(wù)人,否則對(duì)債務(wù)人沒有效力。為防止出賣人在與買受人簽訂合同后將房屋出售給他人,導(dǎo)致買受人預(yù)期房地產(chǎn)失敗,買賣雙方可以約定,出賣人應(yīng)當(dāng)將與開發(fā)商簽訂的預(yù)售合同和發(fā)票原件交給中介公司或中介公司律師事務(wù)所進(jìn)行妥善保管,這樣可以最大限度地避免房屋二次銷售的發(fā)生。(5) 如果賣方當(dāng)時(shí)拒絕出售,買方該怎么辦?
如果賣方在拿到小產(chǎn)權(quán)證后拒絕出售,買方此時(shí)該怎么辦?除了按合同追究違約金外,還有其他保證嗎?根據(jù)《合同法》規(guī)定,買受人有權(quán)要求出賣人繼續(xù)履行合同,即要求出賣人將繼續(xù)出售的房屋交易過戶給買受人,因?yàn)槔^續(xù)履行也是一項(xiàng)重要的違約責(zé)任,它與違約金齊頭并進(jìn),可以當(dāng)場索賠同一時(shí)間。(6) 應(yīng)盡早了解稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。按照未來房屋交易的正常交易流程,開發(fā)商先將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給賣方,再由賣方將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方。在這個(gè)環(huán)節(jié),房屋交易兩次后,契稅征收兩次(買賣雙方各繳納一次),營業(yè)稅征收一次(賣方繳納一次)。如果買賣雙方事先沒有約定納稅義務(wù),很容易引起糾紛。如果約定的稅費(fèi)由買受人承擔(dān),而出賣人只需要一手價(jià),那么買受人必須準(zhǔn)備好比普通二手房多交稅費(fèi)。綜上所述,二手期貨房也可以買賣。但是,由于這段時(shí)間房子還沒有完工,生產(chǎn)證明還沒有出具,購房的法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此,小編建議,想買二手期貨房的人要慎重考慮。以上是小編為您整理的相關(guān)知識(shí)。相信通過以上的知識(shí)你已經(jīng)有了一個(gè)大致的了解。如果你的情況更復(fù)雜,律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎
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