根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，一方當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的，另一方當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》明確了“合理期限”。《解釋》規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)不履行，一方要求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。《解釋》還規(guī)定，撤銷(xiāo)權(quán)行使的合理期限為對(duì)方提出要求后三個(gè)月，這是法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定的。對(duì)方不催告的，撤銷(xiāo)權(quán)自撤銷(xiāo)權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。上述法律規(guī)定有三層含義：

1。如果買(mǎi)方想終止合同，他應(yīng)該首先敦促買(mǎi)方這樣做。開(kāi)發(fā)商催交3個(gè)月后仍未交付的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。也就是說(shuō)，買(mǎi)受人解除合同的條件是，第一開(kāi)發(fā)商延遲交房；第二開(kāi)發(fā)商被催促；第三開(kāi)發(fā)商3個(gè)月后仍未交房。買(mǎi)方解除合同的權(quán)利有效期為自通知之日起三個(gè)月，一年后，即解除合同的權(quán)利有效期為一年。一年內(nèi)，可隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同。如果超過(guò)一年，開(kāi)發(fā)商將失去永久終止合同的權(quán)利（因嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題等其他原因終止合同的除外）。而且，在買(mǎi)受人取得權(quán)利后，開(kāi)發(fā)商有權(quán)督促買(mǎi)受人行使權(quán)利的，權(quán)利的有效期將縮短為3個(gè)月。

4。在上述規(guī)定中，應(yīng)當(dāng)明確區(qū)分兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定，一個(gè)是買(mǎi)受人催告開(kāi)發(fā)商交房，另一個(gè)是開(kāi)發(fā)商催告買(mǎi)受人行使解除權(quán)；第一個(gè)是買(mǎi)受人催告三個(gè)月后取得解除權(quán)，二是開(kāi)發(fā)商將解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。

5。鑒于上述規(guī)定，當(dāng)開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，無(wú)論購(gòu)房人是否真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)在延遲交房后立即發(fā)函督促開(kāi)發(fā)商。一是開(kāi)發(fā)商不交房時(shí)的應(yīng)對(duì)措施；二是催促開(kāi)發(fā)商解除合同后的壓力。

6。催促的最好辦法是快遞等，如果開(kāi)發(fā)商拖延時(shí)間太久而不通知，合同能否終止？根據(jù)《合同法》和司法解釋?zhuān)@是不可能的，通知是解除合同的前提。撤銷(xiāo)權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定。對(duì)方不催告的，撤銷(xiāo)權(quán)自撤銷(xiāo)權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人逾期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約造成的損失賠償額的計(jì)算方法。合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償金計(jì)算方法的，可以按照有關(guān)主管部門(mén)公布的同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在遲延交付使用期間評(píng)估確定房子的用途。如果合同約定的違約金較高，經(jīng)糾紛處理后，開(kāi)發(fā)商以約定的違約金過(guò)高為由要求降低違約金，違約金應(yīng)按違約金超過(guò)所造成損失的30%的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；如果合同約定的違約金過(guò)低，買(mǎi)方可要求增加，法院支持根據(jù)違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。如果合同同時(shí)規(guī)定了違約金和損失賠償金，則不能同時(shí)適用，但可以適用較高的違約金。第三，在選擇解除合同后，買(mǎi)受人也可以要求支付違約金或要求賠償損失。違約金或賠償損失基本上是對(duì)一方因違約造成的損失的賠償。合同解除后，一方仍將有損失，至少是購(gòu)房款利息損失，應(yīng)予以賠償。因此，可以同時(shí)要求解除合同和賠償違約金。你知道嗎