《逾期交房違約金代理意見》尊敬的審判長、法官，陜西恒大律師事務所接受王某的委托，委托本所律師呂琦代理王某與陜西省房地產有限公司商品房買賣合同糾紛一案案件中，代理人根據案件的證據和辯論的焦點，發表了自己的看法如下：

1。涉案房屋不符合2012年12月30日法律規定的竣工驗收條件。《城市房地產開發經營管理條例》第十七條：房地產開發項目竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，組織工程質量監督、規劃、消防、人民防空等有關部門或者單位對涉及公共安全的內容進行驗收。根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第五條規定，工程符合下列條件的，方可進行竣工驗收：（一）完成工程設計和合同約定的內容。（2） 工程竣工后，建設單位對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律規定。工程建設法規和強制性標準，滿足設計文件和合同的要求，提出工程竣工報告。工程竣工報告由項目經理和建設單位有關負責人審核簽字。（3） 對委托監理的工程，監理單位對工程進行了質量評定，監理資料齊全，提出了工程質量評定報告。工程質量評定報告由總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字。（4） 勘察設計單位在施工過程中對勘察設計文件和設計單位簽署的設計變更通知單進行了檢查，提出了質量檢查報告。質量檢驗報告應經項目勘察設計負責人和勘察部門批準。設計單位有關負責人審核簽字。（5） 完善技術檔案和施工管理信息科。（6）建筑材料及附件使用試驗報告。（7）建設單位已按合同約定支付工程款。（8） 建設單位簽訂的工程質量保修書。（9） 城鄉規劃行政主管部門應當檢查項目是否符合規劃設計要求，并出具批準文件。

（x）有公安消防、環保部門的批準文件或許可文件。（十一） 建設行政主管部門及其委托的工程質量監督機構責令改正的問題已全部解決。

被告向法院提交的證據證明，2012年12月30日，被告組織建設、施工、監理、設計等單位進行工程驗收。但未向法院出具公安消防、環保等部門的驗收和資料，也未出具“兩書一表”（即商品房使用說明書、商品房質量保證書竣工驗收合格記錄表）。根據我國法律規定，未經消防、環保部門驗收的建設工程，不得交付使用。試想一下，被告將一棟有消防設施隱患的樓房交給業主使用，這無疑是一枚定時炸彈。一旦發生火災，后果不堪設想。因此，被告代理人認為，只有綜合驗收合格后，消防、環保部門才能通過驗收，而合同第八條第一款第一款規定“未經消防、環保部門驗收，商品房可以交付”，這與法律不符。這是不合理的，狡猾的，不應該被人民法院采納。

2。涉案房屋是王某以其親屬張某的名義購買的，合同的付款和簽訂均由王某一人完成，故合同的權利義務僅屬于王某一人，與張某無關。涉案房屋是王某本人購買的。當時，王某買房子時，是以張叔叔的名義買的。張某對付款和簽合同都不滿意。被告的工作人員對此事一直心存感激。因此，2012年6月2日，王某提出將合同名稱變更為自己時，被告工作人員要求王某以張某的名義寫下變更合同名稱的申請書。原告、被告雙方自始至終承認王某為涉案房屋的所有權人時，雙方在合同補充協議中約定“2010年7月3日，簽訂ys00027732號商品房買賣合同”。由此可見，雙方在重新簽訂的《商品房買賣合同》中均確認王某自2010年7月3日起享有合同權利，而不是被告辯稱原告僅自2012年6月2日起享有合同權利。三是根據法律和合同規定，被告的反訴不成立的，人民法院應當駁回。

本案中，被告的違約行為拖延了房屋的交付，因此被告要求根據合同第11條追究原告的違約責任，要求解除合同，是對合同第11條的歪曲。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條。根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告出賣人在合理期限內三個月內不履行合同的，應當支持一方解除合同的請求，但是當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定的，解除權的合理行使期限為對方催告后三個月。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。

本案中，被告提起反訴，請求人民法院終止原、被告簽訂的商品房買賣合同。自被告主張移交房屋之日起已超過一年，法律規定的一年終止權期限為排除期，不得中斷或延長。因此，被告喪失了解除合同的權利，人民法院應當依法予以駁回。綜上所述，這是代理人的代理意見，有望被人民法院采納。

代理：LV x

201x年1月14日

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